Я больше 10 лет занимаюсь оптимизацией налогов на недвижимость и снижением кадастровой стоимости для B2B-клиентов. Ниже расскажу, как я вижу новые правила глазами владельца складов, торговых центров, промплощадок и банков земли под застройку.
Что изменится после запуска НСПД
Сейчас каждое региональное учреждение, проводящее кадастровую оценку, выбирает свой софт и свои подходы к оценке. С 2026 года всё будут считать в единой цифровой среде НСПД. Платформа стягивает в себя данные ЕГРН, градрегламенты, картографию, иногда — элементы рыночной информации. На их основе по методике закона о кадастровой оценке рассчитывается кадастровая стоимость, которая затем попадает в ЕГРН и становится налоговой базой.
Что это означает для бизнеса
Для бизнеса это означает три вещи.
Во-первых, система лучше видит объекты. Неоформленные участки, забытые склады, полосы земли «между забором и дорогой» теперь проще сопоставить со спутниковыми снимками и реестрами. Логика государства проста: если актив существует и используется, он должен быть поставлен на кадастровый учет и облагаться налогом.
Во-вторых, база подтягивается к рынку. В ряде регионов последняя оценка земли и зданий проводилась несколько лет назад, налог считался со старых значений. Массовый пересчет через НСПД подтянет кадастровую стоимость ближе к, казалось бы, рыночной, но на самом деле — к большему сбору налогов.
В-третьих, появляется устойчивый цифровой след. Всё, что вы делаете с участком: меняете вид разрешенного использования, оформляете сервитут, делите землю, будет быстрее отражаться в системе и влиять на налог.
Какие риски для собственников
Главный риск очевиден: рост налоговой нагрузки. Промышленные и складские площадки, большие ритейл-форматы, логистические хабы и девелоперские банки земли почти всегда недооценены по кадастру. После пересчета налог на землю и имущество для таких объектов способен вырасти кратно.
Второй риск — ошибки и усреднение. Единая платформа уменьшит разброс оценок между регионами, но не отменит человеческий фактор. Если в ЕГРН указан неверный вид использования, не отражены обременения, часть территории фактически непригодна для застройки, то алгоритм в НСПД этого не поймет и посчитает объект по максимальному сценарию. Исправлять потом придется уже в инициативном порядке.
Третий риск — массовость. В 2026 году регионы будут пересчитывать миллионы земельных участков по всей стране. Грядет массовая государственная кадастровая оценка земли. В такой кампании оценщик физически не может глубоко погружаться в особенности каждого предприятия. Те, кто заранее не привел документы в порядок, с высокой вероятностью получат усредненный результат.
Как это ударит по разным отраслям
Больше всех изменения почувствуют девелоперы, ритейл, промышленники и логистика. Для девелоперов дорожает сам факт хранения земли под проекты: участок под будущий жилой квартал или ТРЦ начинает облагаться налогом как высоколиквидный ресурс, а не «поле в запасе».
У ритейла и складов традиционная боль — огромные участки, где всё, включая парковки и зелень, числится как коммерческая земля. У логистов и промышленников — большие территории с полосами ЛЭП, санитарными разрывами и пустырями, которые по документам часто выглядят как единый деловой участок, хотя реально использовать можно далеко не всё.
Что надо успеть сделать в 2026 году
Вот минимум, который рекомендую бизнесу.
1. Проведите аудит ЕГРН по всем объектам. Проверьте площадь, категорию земель, вид разрешенного использования, наличие обременений, охранных зон, сервитутов. Всё, что снижает стоимость — ограничения застройки, санитарные зоны, болота, должно быть в реестре, а не только в голове инженера и в старых проектах планировки.
2. Продумайте структуру земельных участков. Часто выгодно разделить единый участок на функциональные части: под зданием — один, под парковкой — второй, под зелеными зонами и санитарными разрывами — третий. В одном из моих кейсов с сетью гипермаркетов такое разделение снизило суммарный земельный налог более чем в два раза: земля под магазином осталась коммерческой, а парковка и газоны получили менее агрессивные параметры кадастровой стоимости и ставки налога.
3. Используйте механизмы оспаривания кадастровой оценки. Закон о кадастровой оценке позволяет собственнику:
- подавать замечания к проектам отчетов о государственной кадастровой оценке. Проекты отчетов об оценке земель будут появляться в регионах примерно летом-осенью 2026 года;
- оспаривать кадастровую стоимость уже после утверждения результатов оценки. Это можно делать либо путем исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Не утруждайте себя поиском отличий. Лучше обратитесь к специалистам — они знают все нюансы.
4. Заранее просчитайте налоговую нагрузку и готовность к спорам. Имеет смысл прикинуть рыночную стоимость ключевых активов, умножить ее на предельные ставки по Налоговому кодексу и понять порядок сумм. Если даже консервативный расчет выглядит больно, стоит заложить в бюджет расходы на возможное оспаривание кадастровой стоимости или на другие легальные механизмы оптимизации налогового бремени.
Законно меньше — это стратегия, а не чудо
Реформа кадастровой оценки — не катастрофа и не повод хвататься за голову. Это новая реальность, в которой государство хочет видеть и облагать налогом каждый кусок земли и каждый цех. Задача бизнеса — не спорить с самой идеей, а управлять ею в рамках закона.
По опыту вижу простую закономерность: компании, которые заранее разобрались со своим имущественным контуром, привели в порядок ЕГРН, разделили участки по функциям и научились работать с кадастровой оценкой, платят заметно меньше тех, кто вспоминает о налогах только после уведомлений из ФНС.
Мой подход как консультанта простой: владеть недвижимостью — не всегда дорого. Чем раньше бизнес начнет готовиться к 2026 году, тем больше шансов встретить новую кадастровую оценку без налогового шока и без авральных судебных войн.
Как оспорить кадастровую оценку
Как правильно оспаривать кадастровую стоимость и почему в Москве это сделать труднее всего — обсуждали на стриме с командой Что делать Консалт. Смотрите в записи, чтобы узнать, на сколько обычно снижают кадастровую стоимость суды и как повысить шансы на успех.
