Как правило, перед заключением договора производится проверка надёжности контрагента, а при его заключении для снижения предпринимательских рисков договор дополняется условиями об обеспечении надлежащего исполнения обязательств. Надлежащее исполнение обязательств обеспечивается различными способами, основные из которых поименованы в п. 1 ст. 329 ГК РФ. К специальным способам мы бы отнесли обеспечение исполнения обязательств, которые предусмотрены законом (ст. 115 Бюджетного кодекса РФ ‒ государственные (муниципальные) гарантии, ст. 824 ГК РФ ‒ финансирование под уступку денежного требования) или договором.
Выбор способа обеспечения исполнения обязательств устанавливается соглашением сторон. Одним из самых распространённых в договорах аренде является обеспечительный платёж, поэтому тема, раскрытая в статье эксперта «ЧТОДЕЛАТЬКОНСАЛТ», актуальна для многих.
Что такое обеспечительный платёж?
Обеспечительный платёж представляет собой сумму, которую одна сторона договора уплачивает другой стороне, чтобы обеспечить исполнение денежных обязательств (например, обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 393 ГК РФ) или одностороннем отказе от его исполнения, когда за это предусмотрена выплата определённой денежной суммы другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
Обеспечительным платежом можно обеспечить только денежные обязательства, причём любые. Устанавливается в форме конкретной фиксированной суммы или в виде процента от определённой суммы.
Случаи, при которых кредитор может зачесть сумму обеспечительного платежа в счёт исполнения обеспеченного обязательства, конкретизируются договором.
Основное преимущество такого обеспечения заключается в том, что на момент нарушения обязательств деньги находятся у кредитора, поэтому ему не нужно предпринимать меры для их взыскания. Более того, сторонами может быть согласована обязанность должника поддерживать определённый размер обеспечительного платежа (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). В этом случае, как только кредитор удовлетворит требования за счёт части обеспечительного платежа, должник обязан восполнить платёж в соответствующей части.
По общему правилу кредитор должен вернуть обеспечительный платёж должнику, если на момент прекращения срока действия договора не наступят обстоятельства, при которых кредитор может удовлетворить за счёт платежа свои требования (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Неправомерное удержание обеспечительного платежа по окончании срока действия договора даёт право арендатору потребовать его возврата в качестве неосновательного обогащения с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
При этом для арендатора важно, чтобы срок возврата обеспечительного платежа был установлен в договоре. Если такой срок в договоре не согласован, платёж должен быть возвращён в семидневный срок со дня предъявления требования о его возврате (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Не знаете, как лучше разрешить ситуацию? Аналитические материалы помогут разобраться.
Можно ли не возвращать обеспечительный платёж по окончании договора?
П. 2 ст. 381.1 ГК РФ позволяет сторонам согласовать случаи, когда обеспечительный платёж не возвращается арендатору. Например, может быть предусмотрено при одностороннем отказе арендатора от договора, возврате помещения в состоянии, не соответствующем договору аренды, и иных согласованных случаях.
Для нашей статьи наиболее актуальной является ситуация, когда в договоре согласовано условие о том, что сумма обеспечительного платежа по предыдущему договору аренды засчитывается в качестве обеспечительного платежа по новому договору.
Как зачесть обеспечительный платёж на новый договор аренды?
Зачёт обеспечительного платежа по договору аренды происходит при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Соответственно, в договоре может быть указана возможность зачёта обеспечительного платежа в счёт договора, который будет заключён в будущем, однако реализована она может быть только после подачи заявления о зачёте, сделанного после возникновения нового обязательства (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.06.2015 № Ф07-2523/2015 по делу № А56-32640/2014; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.06.2014 по делу № А46-9742/2013).
Если в договоре не предусмотрено условие о возможности зачёта обеспечительного платежа в счёт нового договора аренды, то арендатору следует направить арендодателю письмо о зачёте обеспечительного платежа в счёт нового договора аренды или его можно оформить отдельным двухсторонним соглашением. При составлении письма или соглашения о зачёте по тексту документа следует чётко указать данные договора, по которому зачитывается обеспечение, и договора, в счёт которого это нужно сделать.
Условие о зачёте обеспечения стороны могут согласовать также в новом договоре аренды. В этом необходимость составления отдельных писем, уведомлений или соглашений отсутствует (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу № А40-60064/2014; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 № 09АП-5924/2014-ГК по делу № А40-90744/13).
В любом случае, вне зависимости от способа оформления зачёта обеспечительного платежа, более удобно, в частности для бухгалтеров, является направление указанных документов сопроводительным письмом с приложением актов сверки, особенно при оформлении первыми двумя способами.
Документы направляются в том же порядке, что и любые другие юридически значимые сообщения. Важно соблюсти данный порядок, на случай если вдруг между сторонами возникнет спор. Наиболее актуально для арендодателя, односторонний взаимозачёт которого может оспариваться ввиду отсутствия доказательств направления заявления контрагенту.
Порядок направления юридически значимых сообщений подробно регламентирован в СПС КонсультантПлюс (см., например, Готовое решение: Что нужно знать о юридически значимых сообщениях (КонсультантПлюс, 2022)). Помимо этого, в СПС КонсультантПлюс можно найти пошаговые инструкции по многим процедурам, образцы заполнения документов, а также подборки актуальной судебной практики применительно к конкретной ситуации.
Таким образом, перенос обеспечительного платежа со старого договора на новый несложная, но при этом удобная процедура. Для этого достаточно наличия обязанности внести платёж в рамках нового договора и наличия обязанности вернуть по старому, после чего зачёт оформляется в одностороннем порядке направлением заявления о зачёте либо двусторонним соглашением, которое может быт включено в текст нового договора.
Разрешите спорную ситуацию с контрагентом в свою пользу.
Автор: эксперт-юрист «ЧТОДЕЛАТЬКОНСАЛТ» Александр Новиков
