Предприниматель, основатель проекта Cheap Home, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости Андрей Сазонов рассказывает о коливингах и о том, как на них заработать в кризис. Чем нравятся коливинги предпринимателям и поколению миллениалов? Как этот тренд развивается за рубежом? Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в нашем материале.
Андрей, почему формат совместного потребления недвижимости стал трендом?
Тенденция к sharing economy — «экономике вскладчину» или долевой экономике — действительно набирает популярность в мире, меняя отношение людей к собственности. Эта модель, построенная на совместном использовании услуг и аренде (а не владении), привлекает не только возможностью сэкономить, но и хорошо заработать. Пример тому — коливинговые (от coliving — «совместное проживание») проекты, ставшие на Западе трендом последних лет. Поколение так называемых миллениалов предпочитает гибкость и возможность менять место жительства, если того требуют профессиональные или личные интересы, и такие современные коммуны для них — подходящий вариант.
В нашей стране формат коливингов также становится все более привлекательным и для предпринимателей, и для клиентов.
Что собой представляют коливинги и когда они появились?
Модель совместного потребления имущества, по сути, существует давно — с тех пор, как люди, попадая в чужую страну, начали совместно снимать жилье, поскольку это всегда было дешевле. Другой пример — студенты, которые во время обучения в вузе вместе живут и сообща оплачивают квартиру, — это и есть коливинг.
Такая модель давно известна за рубежом — это гибрид хостела и коворкинга — пространства для совместной деятельности. Коворкинги обрели популярность в связи с новой тенденцией современного бизнеса — дистанционной работой, когда потребовалась организация рабочего пространства для удалённых сотрудников и фрилансеров, которые могут собираться в таком коллективном офисе, например, раз в неделю или в месяц. Работодатель арендует его на определённое время, освобождаясь от необходимости содержать стационарный офис. Такой формат активно развивается в России.
Коливинги в западном понимании — мини-апартаменты: студии или спальни с общими пространствами (гостиной, прачечной, коворкингом, бассейном, кортами и т. д.), их можно арендовать краткосрочно (на сутки) или долгосрочно (на месяцы). Они существуют во многих странах мира. Самые известные — WeLive в Нью-Йорке, Old Oak в Лондоне, «Дом китайского компота» в Шанхае и другие. Их важное преимущество — относительно невысокая стоимость, но главное — возможность найти комьюнити-сообщество. Зарубежные коливинги нередко объединяют людей творческих профессий, молодых специалистов, стартаперов, путешественников и просто любителей часто менять местоположение, а также тех, кто не может позволить себе приобрести собственную квартиру.
Для владельцев коливингов этот формат выгоден тем, что даже при невысокой арендной плате в целом приносит солидный доход в перерасчёте на метр квадратный.
В России подобные примеры тоже есть в обеих столицах и Подмосковье, идеей интересуются регионы.
А три года назад у нас появился ещё один формат коливингов — продажа большого объекта частями в общедолевую собственность. Клиенты вскладчину покупают помещение, разделённое на 5-6 маленьких квартир-студий, то есть каждый выкупает 1/5 (1/6 и т. д.) часть здания. Привлекательность модели в цене, которая составляет около полутора миллионов рублей: за эти деньги можно рассчитывать только на приобретение комнаты в московской коммуналке. Но выгодное отличие студии — в её изолированности: она обеспечена своей кухней и санузлом.
Как коворкинг и коливинг развивались в других странах и в России?
Термин коворкинг известен с 1999 года, но принцип совместной работы известен не одно десятилетие: на нём основаны поселения вольных художников и рабочие кооперативы, сельскохозяйственные коммуны — кибуцы — в Израиле.
Коливинговая модель появилась в США в конце 80-х ХХ века. За 30 лет существования в стране сформировалась законодательная база, касающаяся совместной аренды и приобретения недвижимости. Там, например, существует такой формат, когда в определённый период времени пользуется один собственник, в следующий период — другой. За границей уже есть юридическая и судебная практика, а также кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты для приобретения доли в таком объекте. У нас пока об этом говорить рано.
Но эта модель будет развиваться и за границей, и у нас, и не только с точки зрения бизнеса. Подобные проекты будет востребованы в Москве, куда ежегодно прибывает большое количество отечественных студентов и молодёжи из других стран, приезжают специалисты и предприниматели из разных регионов России. А мест, где бы можно было провести деловую встречу или найти бюджетное, но привлекательное жилье, не так много. Словом, бытующий стереотип о неуютном офисе и его антиподе — уютной квартире, куда мечтаешь сбежать, остаётся в прошлом. Сегодня сложилась тенденция к взаимопроникновению жилого и офисного пространства, создания своего local community.
Такой проект мог бы быть реализован у нас и для возрастной категории — людей 50+, как это сделали в Лондоне.
Чем формат коливинга может заинтересовать отечественного предпринимателя и сколько времени уйдёт на его окупаемость?
Когда речь идёт о коливинге как об аренде большого дома, который сдаётся небольшими частями для повышения стоимости, он может окупиться в течение полугода. Но надо понимать, что предприниматель должен будет провести серьёзную операционную работу.
Если говорить о продаже большого жилого помещения, разделённого на студии, — это зависит от многих факторов. Три года назад, когда такая модель только появилась на отечественном рынке, в месяц продавалось от двух до четырёх больших объектов, разделённых на студии. Сегодня конкуренция выше, и процесс идёт не так быстро. Но рассчитать окупаемость сложно, так как в идеале вкладываются деньги только в продвижение и маркетинг (около 50 тысяч рублей), а реализовываются чужие объекты.
Принцип такой: заключается устный договор с владельцем недвижимости, делаются чертежи проекта, благодаря чему можно понять, как разграничить внутреннее пространство таунхауса (или загородного дома), создав маленькие студии. Затем проводится расчёт рентабельности студий, учитывается их стоимость на рынке и затрат на ремонтные работы. После студии предлагаются потенциальным покупателям. Таким образом, клиенты приобретают объект непосредственно у владельца, а предприниматель выступает посредником и получает комиссионные. Но, в отличие от обычного риэлтора, они больше — около 25%. Другая статья дохода — если удастся согласовать с владельцем зданий вопрос о скидке при условии, что предприниматель найдёт покупателей сразу на ряд объектов. Скажем, собственник предлагает скидку в миллион рублей за каждый объект стоимостью восемь миллионов, и вы находите необходимое количество людей. Поскольку цена квадрата в доме большей площади меньше, чем в небольшом помещении, это существенно повышает цену, принося дополнительную прибыль.
Данный формат хорошо показал себя как в столице, так и в регионах даже в период экономического кризиса.
Как вы оцениваете перспективы этого рынка в России?
Я бы назвал его перспективным, хотя это довольно узкий сегмент на фоне всего рынка недвижимости в нашей стране. Но развитие во многом будет зависеть от того, появится ли в нашей стране более чёткая законодательная база. Пока это одна из проблем, с которой сталкиваются предприниматели, продвигающие такие проекты. Хотя при переустройстве внутреннего пространства соблюдаются все СНиПы и СанПиНы. Получая уведомление о проведении таких работ, чиновники трактуют их субъективно. Предприниматель, действующий в рамках закона, может доказать свою правоту, но это требует времени и усилий, а главное — знания правовых документов.
Кроме того, реализация такого проекта невозможна без личного участия, умения вести переговоры и продавать. Однако для креативных представителей малого бизнеса, которым интересна возможность не только хорошо заработать, но и самореализоваться, работа найдётся всегда. Это обусловлено тем, что есть спрос на такое жильё, причём в отличие от западных стран не только у молодёжи, но и у людей разных возрастных категорий. То есть формат будет развиваться. Но и конкуренция тоже вырастет, что выгодно потребителям, поскольку скажется на качестве такого жилья.
