Как оспорить кадастровую стоимость в Комиссии Росреестра?

Что нужно знать для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссии Росреестра, каковы сроки подачи заявления и статистика рассмотрения обращений, рассказала Анастасия Рой, юрист компании «ТопЛайн».

Обращение в Комиссию Росреестра за установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно положениям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки, которая может служить налоговой базой для целей налогообложения, а также базой для расчёта арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) земельного участка.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке и требованиями законодательства об оценочной деятельности на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта недвижимости: площадь, разрешенное использование, месторасположение, категория земель и другое.

В рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость определяется в результате массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости, а не конкретного объекта. Не редки случаи, когда в такой группе имеется объект, который обладает уникальными характеристиками, установление которых может существенно снизить размер его кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить вытекающие из неё платежи (налог, арендная плата).

В этом случае установление кадастровой стоимости такого объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным способом уточнения основных экономических характеристик объекта, которое направлено на установление кадастровой стоимости в соответствующем объекту недвижимости размере.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право лица, чьи права или обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости (собственник, бывший собственник, арендатор и др.), оспорить размер установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Право оспаривания кадастровой стоимости может быть реализовано через подачу заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра субъекта Российской Федерации (Комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Что нужно знать о комиссии?

Комиссия, созданная в субъекте Российской Федерации, рассматривает обращения физических и юридических лиц по вопросам оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков и иных объектов недвижимости.

Применяемый закон

Ранее государственная кадастровая оценка проходила в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В некоторых субъектах Российской Федерации всё ещё продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с указанным законом, например, в Республике Алтай, Республике Марий Эл, Омской области, Ростовской области, Ульяновской области и некоторых других субъектах Российской Федерации.

Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Новые правила проведения государственной кадастровой оценки закреплены в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениями которого также установлен переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.

Результаты определения кадастровой стоимости по новым правилам могут быть оспорены в Комиссии в случае её создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Таким образом, в первую очередь необходимо установить, на основании какого закона была проведена государственная кадастровая оценка и определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, с которой вы не согласны и хотите оспорить. После чего обращаться с соответствующим требованием в созданную согласно положениям такого закона Комиссию.

Необходимо ли предварительное обращение в Комиссию для последующего обращения в суд?

Ранее обращение в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости было обязательным требованием для последующей подачи аналогичного требования в суд (соблюдение досудебного порядка).

Ситуация изменилась 1 января 2017 года, в силу вступил Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому для подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предварительное обращение в Комиссию субъекта, в котором находится спорный объект недвижимости, больше не являлось обязательным.

Теперь выбор стоит только за заявителем – Комиссия или суд.

Преимущества оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии перед судом

Обращение с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной именно в Комиссию имеет ряд преимуществ перед обращением в суд.

• Сроки рассмотрения

Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссии занимает всего 30 дней со дня поступления заявления, когда в суде срок получения вступившего в законную силу решения может составить 5 – 8 месяцев.

• Процент удовлетворяемых требований

Здесь стоит обратиться к обобщённой статистике рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра, расположенной по ссылке.

Так, за период с 1 января 2020 года по 31 марта 2020 года в созданные при территориальных органах комиссии поступило 4 142 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6 064 объектов недвижимости. Вместе с тем комиссиями к рассмотрению принято только 3 130 заявлений в отношении 4 506 объектов недвижимости.

Из общего числа заявлений, принятых комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 1 479 заявлений (2 177 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 16 заявлений (16 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 856 заявлений (1 235 объектов недвижимости), 22 заявления (22 объекта недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 757 заявлений (1 056 объектов недвижимости) комиссиями планируется в следующем отчётном периоде.

Таким образом, удовлетворяемость подаваемых в Комиссию требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости за указанный период составила 52 %.

Стоит обратить внимание, что в судебном порядке такой процент существенно выше, поскольку при обращении именно в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, будет получено положительное решение.

Однако высокий процент удовлетворяемых требований в Комиссии в совокупности с более короткими сроками рассмотрения явно являются существенными преимуществами Комиссии перед судом.

• Экономическая выгода

При обращении в суд заявителю, помимо подготовки отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимости, который необходимо прикладывать к требованию как в случае обращения в Комиссию, так и в суд, нужно будет понести также судебные расходы: уплата государственной пошлины при подаче административного искового заявления, оплата судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. С детальным расчётом расходов на процедуру оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии, а также сравнение с необходимыми расходами процедуры в суде можно ознакомиться на нашем сайте по ссылке.

В некоторых случаях расходы на процедуру оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде могут вовсе превысить экономическую выгоду от такого действия. Тогда обращение в Комиссию является единственным экономически обоснованным вариантом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. Зачастую это касается небольших объектов, чья кадастровая стоимость несущественно отличается от рыночной, однако всё же может принести своему собственнику экономию при уплате налогов на такое имущество или арендатору при уплате арендных платежей.

• Одно заседание

Рассмотрение Комиссией обращения происходит в одно заседание, когда в суде таких заседаний будет минимум 3 (2 ‒ в суде первой инстанции и 1 ‒ в суде апелляционной инстанции), а иногда и больше.

Комиссия заранее готовится к заседанию, знакомится с полученными замечаниями к отчёту от государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и Администрации района, изучает сам отчёт, сравнивает со стоимостями за прошлые периоды. В самом заседании Комиссия рассматривает требование по существу и голосует. По итогам голосования Комиссия удовлетворяет требования заявителя или отказывает в их удовлетворении.

Как правило, технические ошибки в отчёте (например, отказ от применения корректировки по существенному элементу сравнения) Комиссия в заседании не обсуждает, но указывает их в протоколе, что служит основанием для отказа в удовлетворении требований. После исправления таких ошибок в отчёте заявитель вправе повторно обратиться в Комиссию с тем же требованием.

Состав Комиссии

В состав Комиссии должно быть включено не менее пяти человек, из них:

• один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации;
• один представитель органа регистрации прав;
• один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации;
• также могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации.

Срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть подано в Комиссию со дня внесения в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости и до дня внесения в ЕГРН новых сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости.

Новые сведения могут быть внесены в ЕГРН в результате:

• проведения новой государственной кадастровой оценки;
• оспаривания кадастровой стоимости;
• определения кадастровой стоимости у вновь учтённых объектов недвижимости;
• определение кадастровой стоимости у ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений об изменении количественных и (или) качественных характеристик объекта недвижимости.

Но не стоит забывать, что при изменении кадастровых сведений ранее внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются и считаются архивными сведениями.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 указано, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Именно от наличия у заявителя права применения такой кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством, зависит, будет ли рассмотрено такое обращение.

Указанное означает, что в первую очередь надо смотреть, с какой даты подлежит замена кадастровой стоимости на рыночную. Такая дата будет разная для объектов, находящихся в аренде и в собственности.

Аренда: кадастровая стоимость меняется на рыночную с 1 января того года, когда подано заявление. Таким образом, чтобы пересмотреть архивную стоимость 2019 года, заявление должно было быть подано до 31.12.2019. Подать в 2020-м уже нельзя.

Собственность: кадастровую стоимость меняем на рыночную с даты её применения, но не более чем за три года. Таким образом, если стоимость 2019 года стала архивной, её можно пересмотреть в 2019-м, 2020-м и 2021-м в Московской области и в 2019-м и 2020-м в Москве.

Данный пункт постановления относится чаще всего к стоимости, ставшей архивной, не по причине проведения очередной кадастровой оценки, а по причине изменения качественных или количественных показателей объекта (изменение разрешённого вида использования, площади).

Кроме того, данные правила установлены не законом, а судебной практикой, которая может измениться, поэтому настоятельно рекомендуем своевременно оспаривать кадастровую стоимость, не дожидаясь, пока она станет архивной.

В каких субъектах Российской Федерации создана Комиссия?

Подготовленное заявление об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной может быть подано в Комиссию в случае её создания в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект.

Так, например, комиссии действуют в Московской области, Свердловской области, Смоленской области и других субъектах Российской Федерации.

Подробнее об учреждении нужной Комиссии того или иного субъекта следует узнавать на сайтах или по телефонам уполномоченного органа субъекта Российской Федерации (например, Департамент имущественных отношений/Министерство по управлению имуществом субъекта Российской Федерации).

Если же в субъекте Российской Федерации такая Комиссия не создана, то установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной возможно только путём обращения в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории Московской области, возможно через соответствующую Комиссию.

А вот в городе Москве такая Комиссия не была создана, в связи с чем оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории города Москвы, в Комиссии невозможно.

Статистика рассмотрения обращений об оспаривании кадастровой стоимости Комиссией по Московской области

Согласно информации, расположенной на сайте Министерства имущественных отношений Московской области, с января по ноябрь 2019 года в адрес Министерства, ГБУ, Комиссии и судов поступили обращения по 8 000 из 12,3 млн объектов недвижимости. По итогам рассмотрения пересмотрена кадастровая стоимость 40 % из них.

А с марта по ноябрь 2019 года Комиссия рассмотрела 630 заявлений по 2 500 объектам недвижимости, положительные решения приняты по 265 заявлениям по 840 объектам. Наибольшее количество заявлений – 16,5 % было направлено по земельным участкам промышленного назначения, а по садовым, дачным участкам и землям под ведение личного подсобного хозяйства – 12 %.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии

Для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости следует подготовить заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. К указанному заявлению в обязательном порядке прилагаются:

• оригинал выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• оригинал отчёта об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;
• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов.

Обращаем внимание, что в отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Заявление об оспаривании может быть подано в Комиссию путём его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Комиссия в течение трёх рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет представленный отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение.

Также Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет заявителю уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты заседания по вопросу рассмотрения заявления.

Лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости, представляют пояснения для их рассмотрения на заседании Комиссии, а также приглашаются для участия в заседании Комиссии.

В заседании подлежит рассмотрению сам отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому в процессе желательно участвовать оценщику, который осуществит защиту подготовленного им отчёта. Комиссия проверяет оформление и содержание отчёта, его соответствие с требованиями оценочной деятельности и федеральными стандартами.

По итогам рассмотрения заявления об оспаривании Комиссия вправе принять:

• решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• решение об отклонении заявления об оспаривании.

Решения Комиссии принимаются простым большинством голосов.

Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения. В случае принятия Комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен на электронном носителе в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость.

Решение же об отклонении заявления об оспаривании может быть оспорено в суде.

В результате оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости путём подачи в Комиссию заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной должен быть установлен соответствующий такому объекту размер кадастровой стоимости. Если желаемый результат так и не был достигнут, то перед заявителем есть выбор следующих действий:

• оспорить решение Комиссии об отклонении заявления об оспаривании в суде;
• обратиться в суд с административным исковым заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Рассматриваемая категория споров является достаточно сложной и трудоёмкой, поэтому при возникновении затруднений советуем всё же обратиться за помощью к юристу.