Руководитель практики трудового права Сергей Малеев рассказал о важных поправках, существенно меняющих порядок установления и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Из статьи вы узнаете, сохранится ли возможность оспаривания кадастровой стоимости по новому закону и почему лучше принять меры по оспариванию ваших объектов, пока ещё действуют старые правила.
31 июля 2020 года Президентом РФ подписан Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», существенно меняющий порядок установления и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Напомним, в настоящее время вопросы оспаривания кадастровой стоимости регулируются статьёй 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Она предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в соответствующей комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию в настоящее время не является обязательным. Если же заявитель обращался в комиссию, то в случае дальнейшего оспаривания кадастровой стоимости в суде на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости решение комиссии не является предметом рассмотрения.
Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ предусматривает, что статья 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утрачивает силу с 01.01.2023.
В то же время Закон о государственной кадастровой оценке будет дополнен статьёй 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости».
Она исключает возможность обращения сразу в суд. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо будет обратиться заявлением в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку. К заявлению должен быть приложен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.
Заявление подлежит рассмотрению в течение 30 дней с момента поступления.
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных или недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В течение трёх рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.
Таким образом, принятый закон предполагает кардинальное изменение подхода к процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
В настоящее время досудебный порядок пересмотра кадастровой стоимости путём обращения в соответствующую комиссию не является обязательным (более того, такие комиссии созданы не во всех субъектах РФ), в связи с чем большинство собственников объектов недвижимости предпочитают обращаться непосредственно в суд.
В тех случаях, когда предварительное обращение в комиссию всё же имело место, но комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости, суд также не проверяет обоснованность такого отказа, а непосредственно определяет в ходе рассмотрения дела фактическую рыночную стоимость объекта и устанавливает своим решением его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости (возможность оспорить решение комиссии в суде в настоящее время также имеется, но применение такого механизма сложно назвать целесообразным, в связи с чем на практике он практически не используется).
В соответствии с новым порядком суду необходимо будет, напротив, проверить обоснованность принятия бюджетным учреждением решения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.
Учитывая, что в качестве основания для такого отказа закон называет, например, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке (без какой-либо конкретизации того, насколько эти нарушения должны быть существенными), можно предположить, что в значительном числе случаев суд сможет прийти к выводу о формальной законности решения комиссии и, соответственно, о необходимости отказать в иске о признании такого решения незаконным.
Определённую надежду внушает наличие в части 15 статьи 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указания на то, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Пока сложно сказать, как судами будет применяться данная норма. Возможно, речь идёт о том, что требование об установлении рыночной стоимости не будет зависеть от требования об отмене решения бюджетного учреждения и суд сможет установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости даже в случае, если не найдёт оснований для отмены решения бюджетного учреждения (то есть порядок пересмотра кадастровой стоимости не изменится принципиально по сравнению с ныне существующим, за исключением появления обязательного досудебного порядка).
Возможно также, что суды будут устанавливать кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в случае, если решение бюджетного учреждения будет признано недействительным. На указанную мысль, в частности, наводит предусмотренная законом возможность заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не иначе, как только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, ведь в случае, если бы возможность установить кадастровую стоимость в суде не зависела от результатов рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, его оспаривание в принципе не имело бы значения. В этом случае целесообразно было бы предусмотреть в законе возможность заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и без оспаривания решения бюджетного учреждения.
Следует отметить, что указание на возможность заявить в суд требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения было внесено в качестве поправки только при рассмотрении законопроекта во втором чтении – первоначальная редакция говорила только о возможности оспорить решение бюджетного учреждения, без каких-либо дополнений. В связи с этим установить смысл данной нормы, например из пояснительной записки к законопроекту, не представляется возможным – по всей видимости, только ждать разъяснений Верховного Суда РФ или самостоятельного формирования по этому вопросу устойчивой судебной практики.
До 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (то есть старого и нового порядка пересмотра кадастровой стоимости), в течение которого субъектом РФ может быть принято решение о дате перехода к применению новой статьи 22.1.
Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в таком решении, или до завершения переходного периода, если субъектом РФ решение не принималось, осуществляется в соответствии с прежним порядком, предусмотренным статьёй 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Учитывая, что новый порядок, предусмотренный вновь вводимой статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, может существенно усложнить процедуру оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, а в худшем варианте (если суды будут неохотно отменять отрицательные решения бюджетных учреждений при наличии хотя бы формальных замечаний к отчёту об оценке, предоставлявшемуся в бюджетное учреждение, и отказывать в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной без отмены решения бюджетного учреждения) и вовсе сделать пересмотр кадастровой стоимости во многих случаях практически невозможным, мы настоятельно рекомендуем всем принять скорейшие меры к оспариванию кадастровой стоимости своих объектов, пока это ещё возможно сделать по старым правилам.
