Что такое государственная регистрация права собственности
Госрегистрацией называется официальное подтверждение перехода и возникновения права собственности. Для этого Росреестр вносит специальную запись в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С момента ее внесения у человека или компании появляется право собственности, которое защищает государство. Процедура урегулирована Законом № 218-ФЗ.
Без регистрации вы не станете законным владельцем, даже если подписали договор купли-продажи и полностью оплатили объект. Распоряжаться недвижимым имуществом — продавать, дарить, сдавать в аренду — без записи в реестре нельзя.
Какие права и объекты надо регистрировать
В ЕГРН вносят все вещные права на недвижимость, а также ограничения и обременения. Регистрируют:
- квартиры, жилые и нежилые помещения;
- индивидуальные жилые дома;
- земельные участки;
- недостроенные объекты;
- машино-места;
- единые недвижимые комплексы, например завод, куда входят цеха, склады и административные здания, которые функционируют вместе.
Кроме права собственности, в реестре фиксируют данные об ипотеке, сервитутах, арестах и судебных запретах. А еще об аренде, но ее надо регистрировать не всегда. Посмотрите нюансы из-за сроков в нашей статье.
Для новых объектов кадастровый учет и регистрацию проводят одновременно.
Какие документы нужны для регистрации права собственности
Набор документов зависит от основания, по которому возникает право. Обычно требуются:
- заявление о государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав по специальной форме;
- договор купли-продажи, мены или другой документ, на основании которого переходит право собственности;
- акт приема-передачи;
- доверенность или другие документы, которые подтверждают полномочия представителя. Например, директору компании достаточно паспорта и выписки из ЕГРЮЛ.
Квитанцию об уплате госпошлины можно не прикладывать — Росреестр увидит оплату сам. Дополнительно может потребоваться выписка из ЕГРЮЛ, например при погашении ипотеки, если организация-залогодержатель ликвидирована.
Госпошлина за регистрацию права собственности
Размер госпошлины за регистрацию права собственности определяется статьей 333.33 НК РФ и зависит от статуса плательщика и кадастровой стоимости объекта. Ориентиры даю в таблице.
Как посчитать пошлину за госрегистрацию недвижимого имущества
| Кто вносит пошлину | Какова кадастровая стоимость объекта | Размер пошлины |
| Юрлицо | Не определена или не превышает 22 млн руб. | 44 000 руб. |
| Больше 22 млн руб. | 0,2 % от кадастровой стоимости. Минимум — 0,2 % от цены сделки, максимум — 1 млн руб. | |
| Гражданин | Не определена или не превышает 20 млн руб. | 4000 руб. |
| Больше 20 млн руб. | 0,02 % от кадастровой стоимости. Минимум — 0,02 % от цены сделки, максимум — 500 000 руб. |
Если сумма нефиксированная, итог округляют в меньшую сторону до ближайших ста рублей.
Важно
При ускоренной регистрации размер госпошлины за регистрацию удваивается. В отдельных случаях действуют специальные размеры, например при передаче имущества между религиозными организациями. Все особенные случаи прямо прописаны в статье 333.33 НК РФ.
Как подать документы на регистрацию: все способы
Закон предусматривает разные варианты подачи документов.
Для бизнеса. Организации и ИП подают заявление в электронной форме. Бумажный вариант допускают, если одна из сторон договора — физическое лицо и при этом речь не о договоре долевого участия в строительстве или если на сайте Росреестра есть объявление о технических сбоях. В последнем случае нужен нотариально заверенный скриншот уведомления.
Подать электронные документы можно через:
- личный кабинет на сайте Росреестра;
- сервис прямого доступа СПД-3 — для застройщиков по соглашению с Росреестром;
- адаптер электронного взаимодействия и СМЭВ — нужно заключить соглашение с Росреестром и сублицензионный договор с ППК «Роскадастр».
Для граждан. Бумажные документы можно направить заказным письмом с описью вложения или подать лично, через нотариуса или через представителя в МФЦ или Роскадастре. Электронные документы подают через «Госуслуги», личный кабинет на сайте Росреестра или у нотариуса.
Особый случай с нотариусом. Если сделку удостоверил нотариус, он может сам направить документы в Росреестр. Но есть исключение: он не может это сделать, если договор подписал представитель по доверенности, а собственник оставил в ЕГРН отметку о необходимости личного участия.
Каковы сроки регистрации права собственности
Продолжительность процедуры зависит от способа подачи и формы сделки. Покажу наглядно в таблице.
Сколько длится регистрация права собственности
| Ситуация | Срок в Росреестре | Срок через МФЦ |
| Регистрация прав на недвижимость | 7 рабочих дней | 9 рабочих дней |
| Сделку удостоверил нотариус, подача на бумаге | 3 рабочих дня | 5 рабочих дней |
| Сделку удостоверил нотариус, подача электронно | 1 рабочий день | — |
| Одновременный кадастровый учет и регистрация | 10 рабочих дней | 12 рабочих дней |
| Ускоренная регистрация | 1 рабочий день | |
Когда применяют ускоренную регистрацию
Такой порядок действует в исключительных случаях. Их определяет Росреестр и размещает актуальную информацию на своем официальном сайте. В ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях ускоренную регистрацию пока не проводят.
Как происходит электронная регистрация: нюансы и УКЭП
Для юрлиц и ИП электронная подача обязательна. Документы подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью в форматах XML, PDF/A или PDF — это установлено Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Граждане с 1 июля 2026 года могут подавать документы через единую биометрическую систему. Она подтверждает личность по биометрическим данным. Для этого не нужно ставить специальную отметку в ЕГРН — механизм работает как дополнение к УКЭП.
Частые ошибки и причины отказа в регистрации
В законе есть больше 60 оснований для приостановки регистрации. На практике больше всего распространены эти:
- В заявлении указали не того человека. В документе значится один правообладатель, а по факту он не имеет права на объект или не может им распоряжаться.
- Заявление подал посторонний. Человек не имеет отношения к сделке и не уполномочен действовать от имени сторон.
- Права заявителя противоречат тому, что уже есть в ЕГРН. Например, кто-то уже зарегистрировал аренду на объект, а вы подаете заявку на ту же аренду.
- Документы заявителя не совпадают с данными в ЕГРН.
- В пакете документов чего-то не хватает.
- Документы подделаны или содержат недостоверные сведения.
- Документы оформлены с нарушением требований закона — по форме или содержанию.
- На объект наложен арест или запрет.
Что делать, если регистрацию приостановили. На устранение нарушений дается три месяца. Например, недостающие документы можно донести. Если не устранить причины приостановки в срок, Росреестр откажет в регистрации. Госпошлину не вернут.
