Что такое недвижимость
По гражданскому законодательству к недвижимому имуществу относят две категории объектов:
- прочно связанные с землей: земельные участки, недра, здания, сооружения, помещения, машино-места;
- специальные объекты, которые подлежат государственной регистрации: воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, предприятия.
Остальное имущество относят к движимому. В общем случае эти объекты не связаны с землей и их можно свободно перемещать. К этой категории относят большинство транспортных средств, оборудование, материалы, топливо, денежные средства, ценные бумаги.
О правовых различиях между движимым и недвижимым имуществом читайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа, возьмите пробный от Что делать Консалт на два дня.
На практике определить принадлежность имущества к одной из категорий бывает сложно. В таких случаях вопрос обычно решает суд. При этом нередко проводят экспертизу.
Пример
Рекламные конструкции могут признать движимым имуществом, несмотря на то что связаны с земельным участком. Эти объекты устанавливают на определенный срок и демонтируют для переноса без ущерба (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.2024 № Ф06-9201/2024 по делу № А72-10483/2023).
Основные критерии недвижимого имущества
На основании положений Гражданского кодекса выделяют основные признаки недвижимого имущества:
- Прочная связь с землей. Объект невозможно переместить без ущерба: он будет разрушен или потеряет свою функциональность.
- Прямое определение в качестве недвижимости в ГК РФ: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, суда.
- Имущество входит в единый недвижимый комплекс. Это здания, сооружения и другие объекты, которые неразрывно связаны физически или технологически.
Неразрывной связи с землей и фундаментом недостаточно, чтобы признать объект недвижимостью. Для этого необходимо использовать дополнительные критерии.
Пример
Оборудование для производства продукции может быть установлено на специальном фундаменте. Но, несмотря на прочную связь с землей, недвижимостью оно не будет. Объект не обслуживает здание, в котором установлено, а выполняет самостоятельную функцию — производит продукцию.
О спорных ситуациях определения категории имущества читайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа, возьмите пробный от Что делать Консалт на два дня.
Дополнительные критерии недвижимости
В правоприменительной практике и разъяснениях государственных органов есть дополнительные признаки недвижимости:
- наличие конструктивной и функциональной связи с основным сооружением как части сложной вещи;
- технико-эксплуатационные характеристики, исключающие отнесение к движимому имуществу, например системы инженерно-технического обеспечения;
- включение в состав недвижимости согласно Общероссийскому классификатору основных фондов и техническим регламентам;
- функциональная неотделимость от основного объекта недвижимости, например лифтовое оборудование, эскалаторы, инженерные системы;
- наличие капитального фундамента и технологических соединений с другими объектами через подземные коммуникации;
- отсутствие самостоятельной потребительской ценности вне связи с земельным участком или основным сооружением.
Регистрация в ЕГРН значимый, но не исключительный критерий. Отсутствие регистрации не служит безусловным основанием для отнесения объекта к движимому имуществу (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Как без ошибок определить, движимый объект или нетНекоторые виды имущества функционально связаны с землей, но их нельзя отнести к самостоятельным объектам недвижимости. Это асфальтовые или бетонные площадки, ограждения, замощения и другие. Чтобы уверенно понимать, движимый у вас объект или недвижимый, читайте рекомендации экспертов. В них выделены условия признания объекта недвижимым имуществом и собраны разъяснения контролирующих органов.
