Как продлевают договор аренды
Пролонгировать договор аренды можно, заключив дополнительное соглашение к нему. Форма соглашения должна быть такой же, что и у договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Внимание
Рекомендуем заключить соглашение до того, как истечет срок действия договора. Это связанно с тем, что продлить можно только действующий договор. В противном случае может возникнуть неопределенность: продлевали его или нет.
Когда соглашение о пролонгации не потребуется
Если в договоре аренды есть условие об автоматической пролонгации, составлять соглашение о его продлении на новый срок не нужно. Такое условие означает, что действие документа продлевается без подписания дополнительных соглашений или нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о продлении.
Договор аренды нежилого помещения с условием об автоматической пролонгации
Даже если условие о пролонгации есть в документе, продление срока действия это право, а не обязанность сторон. Если одна из сторон хочет его расторгнуть, достаточно известить другую сторону о своем намерении.
Внимание
При составлении соглашения нужно указать, сколько раз происходит автоматическая пролонгация. Иначе продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
В отдельном материале эксперты КонсультантПлюс подробно рассказали, как составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации.
Как составить соглашение о пролонгации
Соглашение составляйте в той же форме, что и сам договор. Исключение: случаи, когда из закона, других правовых актов, договора или обычаев вытекает иное. Обратите внимание: если сам договор удостоверил нотариус, то и дополнительное соглашение также нужно удостоверить (п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соглашение нужно включить дату и номер продлеваемого договора, а также новый срок действия. Продлить договор возможно как на определенный, так и на неопределенный срок.
Внимание
Если определяете срок конечной датой, рекомендуем указать после нее «включительно». Это будет означать, что стороны включили в срок дату его окончания, и позволит избежать споров о начислении арендной платы и неустойки за этот день.
Дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды (приложение к договору аренды)
В отдельном материале эксперты КонсультантПлюс подробно рассказали, как как составить дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды.
Что если соглашения не было, но фактически аренда продолжается
Если срок аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и при этом арендодатель не возражает, аренда возобновляется на тех же условиях, только на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
При этом если арендодатель возражает против возобновления договора аренды, то он не признается продленным, даже если арендодатель продолжает выставлять счета арендатору за пользование арендованным имуществом. Позицию подтверждает судебная практика (Постановление АС ВВО от 25.03.2021 № Ф01-671/2021 по делу № А43-6913/2020).
Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в Росреестре
Договоры аренды зданий, сооружений, земельных участков и нежилых помещений, которые заключены на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Они считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Внимание
Если вы продлеваете договор, который после этого подлежит государственной регистрации, сведения об этом нужно внести в ЕГРН. Если вы это не сделаете, договор между вами будет действовать, но в отношениях с третьими лицами на него ссылаться не получится (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Если заключили договор на срок меньше года, например на 11 месяцев, и в дополнительном соглашении также указан срок меньше года, то регистрация необязательна (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Что еще почитать по аренде в КонсультантПлюс
Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости
Как продлить (пролонгировать) договор аренды недвижимого имущества, чтобы его не регистрировать
Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора
Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договора
Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договора
