Годовой отчёт без ошибок

Эксклюзивный доступ к электронной книге «Годовой отчёт ‒ 2019» Татьяны Крутяковой

бесплатный доступ к книге «Годовой отчёт ‒ 2019» Татьяны Крутяковой
Информационная и консультационная поддержка
Повышение квалификации и закрытие часов ИПБР
Электронные трудовые книжки

Простой переход без ошибок и штрафов

  • Примеры заполнения всех форм включая форму СЗВ-ТД
  • Пошаговые инструкции с подробными комментариями экспертов
  • Доступ к вебинару, где эксперт разбирает изменения в трудовом законодательстве
Бухгалтеру Юристу Руководителю

Арендные каникулы из-за COVID-19: кому и как?

Дмитрий Власов

Старший юрист-консультант Линии консультаций

373

Из-за тяжёлой экономической ситуации были введены различные меры поддержки бизнеса. Одна из них ‒ арендные каникулы в связи с коронавирусом. Из статьи Дмитрия Власова вы узнаете, кого защищает законодательство и на каких условиях выдаётся отсрочка.

 

С момента введения Указа Президента РФ от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» многие организации остались не у дел, снизились прибыли, однако расходы при этом никак не сократились. В полной мере эта проблема коснулась и арендных отношений.

Так как деятельность компаний была приостановлена, арендаторам стало нечем платить арендную плату. Соответственно средства для погашения обязательств по договорам аренды перед арендодателями приходилось брать из резервов, если они имелись. А если их не было, идти на компромисс с арендодателем и просить о временном снижении или отсрочке арендной платы. Арендодатели, как собственники недвижимости, крайне неохотно шли на компромисс, ведь для многих из них это основной вид деятельности, приносящий прибыль. Поэтому вопрос стоял очень остро.

Законодатель попытался урегулировать ситуацию, издав Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Документ установил, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключённых до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности, в соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего федерального закона), в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ, размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в таком случае может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. А также арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

И казалось бы, что проблема решена и любой арендатор вправе потребовать у арендодателя предоставить отсрочку по арендной плате. Но, обратившись к правительственным требованиям, которые установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», мы выясняем, что отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений, однако только по договорам, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, отсрочка по арендной плате в отношении арендаторов, не входящих в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, установленный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (ред. от 26.05.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», установлена не была.

Затем в СМИ стал активно обсуждаться проект Федерального закона № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», по которому всем арендаторам любой недвижимости хотели дать право на отказ в одностороннем порядке от договоров аренды без уплаты каких-либо платежей, например компенсации связанных с этим убытков в виде упущенной выгоды. Для этого необходимо было соблюсти следующие условия:

  • договор должен быть заключён до того, как в 2020 году в регионе ввели режим повышенной готовности или ЧС;
  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения режим повышенной готовности или ЧС, то есть не должно быть нарушений договорных обязательств, в том числе в части внесения арендных платежей;
  • ежемесячные доходы арендатора снизились более чем на 50 % с момента введения режим повышенной готовности или ЧС.

Если эти условия выполнены, проект предусматривал отказ от договора путём направления арендодателю уведомления об отказе.

При этом арендодатель обязан вернуть арендатору обеспечительный платёж. Это не потребуется, только если после введения режим повышенной готовности или ЧС арендатор не исполнил (или исполнил ненадлежащим образом) обязательства, которые не связаны с выплатой арендных платежей. Таким образом, арендаторы смогли бы решить проблему отсутствия денежных средств на исполнение договора аренды.

Но подписанный президентом совсем недавно Федеральный закон от 08.06.2020  № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» внёс коррективы в статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, и проект, на который возлагалось так много надежд, дошёл до нас в редакции, где указанный выше односторонний отказ от договора аренды применим только к субъектам малого или среднего предпринимательства и осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утверждён Правительством Российской Федерации.

Таким образом, по настоящий момент мер, обязывающих собственника коммерческой недвижимости предоставить арендатору, не входящему в перечень наиболее пострадавших отраслей отсрочку арендной платы, законом не установлено.

К тому же арендодателям это также крайне не выгодно, ведь реальных мер поддержки для них также не вводилось.

Регионам и муниципалитетам было лишь рекомендовано оказать арендодателям, предоставившим отсрочку арендной платы, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости. Причём данная поддержка должна оказываться только на период действия отсрочки арендных платежей.

На федеральном уровне Постановлением Правительства РФ от 16.05.2020 № 699 указано, что индивидуальную отсрочку по налогу на имущество, земельному налогу, налогу на имущество физлиц и соответствующим авансам могут получить арендодатели, которые:

  • являются собственниками торговой недвижимости;
  • состоят в перечне налогоплательщиков, предоставивших арендные каникулы. Такие перечни формируют региональные власти и передают в УФНС;
  • по состоянию на 1 марта имели основной код по ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом». С учётом  разъяснений Минэкономразвития, по которым если в перечне наиболее пострадавших отраслей приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень, полагаем, плательщики с кодами 68.20, 68.20.1 и 68.20.2 также могут претендовать на налоговую отсрочку.

Эта отсрочка касается только тех платежей, срок перечисления которых наступил в 2020 году. Причём получить её можно только при наличии оснований, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 409, а именно:

а) снижение доходов более чем на 10 %;

б) снижение доходов от реализации товаров (работ, услуг) более чем на 10 %;

в) снижение доходов от реализации товаров (работ, услуг) по операциям, облагаемым налогом на добавленную стоимость по ставке 0 %, более чем на 10 %;

г) получение убытка по данным налоговых деклараций по налогу на прибыль организаций за отчётные периоды 2020 года при условии, что за 2019 год убыток отсутствовал.

Заявление можно подать до 1 декабря 2020 года.

Подводя итог, можно сказать только о частичном решении проблемы с предоставлением арендных каникул, так как право на них имеют только арендаторы, входящие в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, установленный правительством. Не решён вопрос с огромным пластом арендаторов, не вошедших в указанный перечень. Также не был решён вопрос и с компенсациями арендодателям, понесшим убытки при предоставлении отсрочек. Большинству арендаторов и арендодателей пришлось решать этот вопрос путём достижения компромисса в рамках заключённого договора аренды.

Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-67462 от 18 октября 2016 г. Контакты редакции: +7 (495) 974-73-74, smi@4dk.ru

Июльские изменения: налоги, госзакупки, пожарная безопасность и фармацевтика 276 Госзакупки по новым правилам: что изменится для заказчиков с июля по октябрь 2020 года 538 Как оспорить кадастровую стоимость в Комиссии Росреестра? 721
Консультант Плюс
 
Бесплатный доступ на 3 дня
Ваши замечания и предложения
Неверный формат телефона
Введите текст
Узнать стоимость КонсультантПлюс
Телефон обязателен
Неверный Email

Принимаю пользовательское соглашение

Вход в личный кабинет
Неверный Email
Стать Клиентом
Обязательно для заполнения
Неверный формат телефона
Неверный Email
Стать Клиентом
Обязательно для заполнения
Неверный формат телефона
Неверный Email
Все
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

Видео
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

Новости
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944