Большой тест-драйв КонсультантПлюс

+ 8 услуг бесплатно

  •  КонсультантПлюс
  •  Линия консультаций
  •  Библиотека вебинаров

Обмен квартиры, или как улучшить свои жилищные условия?

 30 Октября 2013
Распечатать

Что такое «договор мены»?

Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признаётся продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Обмен жильём может происходить как между собственниками, так и в случае, если одной из сторон выступает лицо, желающее обменять квартиру, находящуюся в социальном найме. Вопросы мены жилья при социальном найме регулируются п. п. 72-75 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013).

Предметом обмена может быть изолированное жилое помещение или его часть, приходящаяся на долю собственника жилья. Договор мены заключается между собственниками (или квартиросъёмщиками) и оформляется в письменной форме. В соответствии со ст. 568 ГК РФ, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая исполняет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения её обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Следовательно, сторона, передающая жильё, которое стоит меньше, выплачивает сумму доплаты. По договору мены вместе с имуществом переходит и право собственности на него (за исключением договора соцнайма).

Подписывая договор мены, нужно обратить внимание на некоторые тонкости данного документа. Так, договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общей и жилой площади, количества комнат, адрес, план, а также стоимость по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) или оценщиков. В договоре указывается свидетельство о собственности и собственник, а если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники. Если в квартире или в доме прописаны несовершеннолетние дети, то для мены необходимо ещё и разрешение органов опеки.

Не забывайте, что при любой сделке, связанной с недвижимостью, нужно должным образом отнестись к правовой чистоте объекта недвижимости. Для этого необходимо проверять:

  • кто был прописан в квартире ранее;
  • когда была проведена приватизация;
  • сколько было участников приватизации;
  • что было с квартирой до приватизации;
  • существуют ли сейчас обременения (залог, аренда, рента) по данному объекту.

Возможны также сложные договоры мены, в которых участвуют несколько сторон, а право собственности переходит на несколько объектов недвижимости (например, когда один дом меняют на две квартиры). При составлении таких договоров надо особенно пристально следить за тем, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, на которые у них зарегистрированы права собственности.

Как заключить договор мены?

Реализация договора мены осуществляется в несколько этапов, и для того, чтобы в них не запутаться, желательно обратиться в профессиональные агентства. Но если Вы приняли решение самостоятельно оформить данный договор, каждому владельцу будет необходимо собрать следующий пакет документов на соответствующий объект недвижимости:

  • оценку недвижимости в БТИ или в оценочной компании;
  • справку из налоговой инспекции (ИМНС) об отсутствии задолженности по уплате налогов;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • разрешение органов опеки и попечительства на мену недвижимости.

Когда все документы собраны, заключается договор, который при желании сторон может быть заверен у нотариуса. В соответствии с гражданским законодательством, если в таком договоре в качестве предмета выступает объект недвижимости, то необходима государственная регистрация сделки и перехода права собственности. В этом случае процесс регистрации осуществляется аналогично процедуре регистрации при сделке купли-продажи любого объекта недвижимости. Мена оформляется по единому договору, однако если обмениваются объекты в разных городах, то сначала проводится процесс регистрации в одном городе, а потом данный пакет документов передаётся в другую регистрационную палату.

Для государственной регистрации требуется: договор мены, свидетельства о регистрации прав собственности, экспликации, кадастровые паспорта на объекты недвижимости, квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию, нотариально заверенные согласия супругов, участников сделки на её совершение или нотариальные подтверждения того, что участники не состоят в браке, выписки из домовой книги, а также передаточные акты на каждую квартиру.

Если в договоре мены в качестве объектов недвижимости выступают квартиры по социальному найму, то применяются иные правила по согласованию данного договора.

При оформлении мены квартир (доли) по социальному найму необходимо помнить, что согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение
одновременно с нанимателем, или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

Правила мены социального жилья обычно разрабатываются региональными органами власти, в чьей собственности находятся данные квартиры. Так, в Москве действует Постановление Правительства Москвы от 26 мая 2009 года № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

В соответствии с вышеуказанным документом, гражданин, проживающий в Москве в жилом помещении по договору социального найма вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма или на праве собственности.

Для совершения обмена жилыми помещениями гражданами, самостоятельно подобравшими вариант обмена, заявление об обмене по установленной форме подаётся в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья».

Если Вы решили разменять квартиру, желаем Вам сделать удачный выбор и заключить договор по правилам, не забывая наши советы.

Подпишитесь на Новости Правоweek
Неверный Email

Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-67462 от 18 октября 2016 г. Телефон редакции: +7 (495) 974-73-74, smi@4dk.ru

Ваши замечания и предложения
Неверный формат телефона
Введите текст

Узнать стоимость КонсультантПлюс
Телефон обязателен
Неверный Email

Принимаю пользовательское соглашение

Вход в личный кабинет
Неверный Email
Стать Клиентом
Обязательно для заполнения
Неверный формат телефона
Неверный Email
Стать Клиентом
Обязательно для заполнения
Неверный формат телефона
Неверный Email

Большой тест-драйв
КонсультантПлюс

Оцените преимущества работы с нами
до покупки Системы

Мы впервые открываем доступ на пользование сервисом нашей компании.
Для тестирования мы предоставляем все услуги, даже с эксклюзивными функциями

Линия
консультаций
Экспресс-
семинары
Экспресс-
вебинары
Библиотека
вебинаров
Все
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

Видео
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

Новости
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944