Риски и возможности
Риски для продавца. Ключевой риск для продавца — доначисление налогов, исходя из рыночной стоимости актива, и применение крупных финансовых санкций.
Пример
Общество реализовало 15 объектов недвижимости и два земельных участка по цене 10 млн рублей, тогда как рыночная оценка превысила 380 млн рублей. УФНС доначислила налог на прибыль, НДС и штрафы на сотни миллионов рублей. Суд установил взаимозависимость сторон и признал сделку фиктивной, направленной исключительно на налоговую экономию (дело № А27-19350/2016).
Риски есть не только при операциях с недвижимостью. Продажа оборудования, транспорта, ценных бумаг или долей в ООО по цене, существенно ниже рыночной, также привлекает внимание контролеров. А если покупатель — аффилированное лицо (другая компания из одной группы, контрагент с общим руководством или учредителем), налоговики почти наверняка пересчитают налоги.
Риски для покупателя. Для компании-покупателя слишком низкая цена в договоре создает риски в будущем. Когда придет время продавать этот актив, придется заплатить налог с большей разницы между ценой покупки и продажи. В крайних случаях руководителя могут привлечь к ответственности по статье 199 УК РФ.
Пример
В деле № А12-28406/2022 Верховный Суд также встал на сторону налоговой, хотя между продавцом и покупателем даже не было взаимозависимости. Компания-продавец не смогла объяснить, по каким причинам решила продать спорный автомобиль именно данному физлицу и за столь незначительную стоимость. Нет ни коммерческой привлекательности, ни объективной необходимости или других причин. Организация не выставляла машину на торги. Документов о неисправностях автомобиля, которые бы снижали его стоимость, не имеется. Оценку стоимости не проводили. Эти аргументы нужно учитывать при установлении цены в договоре.
ФНС анализирует не формальное соблюдение процедур, а деловую цель сделки. Если нет разумной экономической или производственной необходимости в продаже актива по низкой цене, это прямой путь к доначислению.
Как действовать: алгоритм для руководителя и финдиректора
Что делать, если планируете продать имущество? Подготовил алгоритм, который поможет доказать экономическую обоснованность и рыночную цену.
1. Проведите независимую оценку. Перед любой крупной сделкой, особенно с аффилированными лицами, необходимо получить отчет оценщика о рыночной стоимости актива: здания, оборудования, квартиры в собственности юрлица и т. д. Это ключевой документ для защиты в случае спора.
2. Документально обоснуйте коммерческие условия. Если цена ниже рыночной, в деле должны быть документы, объясняющие причину: срочность реализации, наличие скрытых недостатков, необходимость срочного пополнения оборотных денег, состояние рынка. Например, продажа устаревшего станка по низкой цене должна подкрепляться техническим заключением.
3. Проверьте цепочку аффилированности. Убедитесь, что контрагент не признается взаимозависимым. Если это так, будьте готовы к повышенному вниманию и готовьте максимально полное досье по сделке.
4. Корректно отразите операцию в учете. Все первичные документы, акты приема-передачи, платежные поручения должны соответствовать условиям договора. Нельзя проводить деньги мимо кассы или использовать неофициальные платежи.
Документы в КонсультантПлюс
При продаже или покупке имущества используйте КонсультантПлюс, чтобы видеть все риски и практику в одном месте. А если нет доступа, оформите бесплатно пробный. Вот материалы, которые пригодятся:
Как определяется и устанавливается цена договора
В каких случаях можно изменить (уменьшить или увеличить) цену договора и как это сделать
Как согласовать условия о цене и порядке оплаты работ в договоре подряда
Как согласовать условия о цене и порядке оплаты в договоре поставки
Продукты и инструменты, которые использовали эксперты
Предлагаю предпринимателям использовать Готовые решения КонсультантПлюс. В них есть вся исчерпывающая информация по практическим вопросам, связанным с заключением безопасных договоров, а также с анализом тех рисков, с которыми могут столкнуться стороны договора. Тут учтены все актуальные требования закона, позиции ведомств и тенденции в судебной практике.
