Как составить договор аренды нежилого помещения

Как составить преамбулу

Преамбула — это вводная часть, сразу после названия договора. Преамбула необязательна, но я не встречала договора без нее. Составила небольшую таблицу с примерами, как заполнить преамбулу.

Что указать в преамбуле договора аренды нежилого помещения

Как прописать предмет договора

Это условие, из которого можно понять, что за помещение сдается. Если это непонятно, то даже подписанный договор считается незаключенным. Укажите наименование помещения, его особенности и индивидуальные характеристики.

Важно

Пропишите данные о помещении точно так же, как в ЕГРН.

Просто скопируйте данные из ЕГРН, это безопаснее всего.

Пример

«Объектом аренды является нежилое офисное помещение площадью 26 (двадцать шесть) кв. м, расположенное на двадцать восьмом этаже административного здания по адресу: г. Саранск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 33. Кадастровый номер помещения ………… (копия выписки из ЕГРН прилагается).

Расположение объекта на этаже указано в копии технического плана помещения (Приложение № … к Договору)».

Укажите, что нежилое помещение передается за плату и во временное владение и пользование или только в пользование (ст. 606 ГК РФ).

Когда арендуется часть нежилого помещения, укажите и площадь, и границы. Если этого не сделать, ваш контрагент может признать договор незаключенным в суде (Постановление АС МО от 09.03.2021 № Ф05-25003/2020).

Можно обозначить границы не в самом договоре, а в приложении. Опишите границы словами или нарисуйте схему. Главное, чтобы не осталось вопросов, какая часть помещения сдается.

Пример условия об объекте

Объектом аренды является часть нежилого помещения площадью 13 кв. м, расположенного на третьем этаже административного здания по адресу: г. Саранск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 33. Местоположение, площадь и границы арендуемой части указаны на поэтажном плане цветом (Приложение № … к Договору).

Как прописать срок аренды

Укажите две даты: когда договор начинает действовать и когда заканчивает. Оцените, как долго помещение будет в аренде, от этого зависит, нужно ли нести договор в Росреестр.

1. Меньше года. Не регистрируйте.
2. Год или больше. Зарегистрируйте договор. Какая сторона может это сделать, как заполнить графы заявления и какую пошлину уплатить, читайте в Готовом решении КонсультантПлюс. Если у вас нет КонсультантПлюс, можно бесплатно пользоваться демоверсией от Что делать Консалт, она работает два дня.

Важно

Если срок аренды превышает год и регистрации не было, договор обязателен только для сторон. Арендодатель требует плату, арендатор пользуется помещением и т. д. Но для остальных договора как бы не существует. Например, если арендуемое помещение продали, новый собственник может выселить арендатора. У арендатора не получится сослаться на незарегистрированный договор.

Как прописать размер арендной платы

Формально условие о плате обязательно должно быть только в договорах аренды земли, здания и сооружения — помещений в этом списке нет. Суды считают, что пункт о плате должен быть в договоре, но только если стороны договорились, что согласуют плату (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2017 № Ф01-6563/2016).

Чтобы установить арендную плату, есть несколько вариантов:

• арендатор платит определенную сумму периодически либо один раз;
• арендодатель получает в качестве платы долю от использования помещения. Например, часть выручки, если здание сдается для торговли;
• арендатор вместо арендной платы оказывает услуги арендодателю. Например, автосалон сдает помещение под автомойку, а взамен бесплатно моет машины, на которых проводят тест-драйв;
• вместо платы арендатор передает арендодателю какую-то вещь насовсем или в аренду;
• арендатор вместо денежной платы улучшит арендованное помещение, например сделает ремонт или закупит дорогое оборудование.

Эти варианты можно сочетать друг с другом или придумать что-то свое, перечень открытый.

На практике предприниматели часто пользуются Методикой по определению арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденной еще в 1992 году. Применять ее необязательно, но можно взять за ориентир и доработать детали в договоре. Или просто сослаться на нее в пункте об арендной плате.

Пример формулировки

«3.1. В качестве арендной платы Арендатор вносит денежные средства в размере, который определяется по правилам, установленным Приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 № 209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)».

Советую прописать, входят ли в арендную плату коммуналка. Если нет, можно написать так.

Пример формулировки

«3.3.1. Плата за коммунальные услуги не включается в арендную плату и вносится Арендатором отдельно».

Стороны могут менять арендную плату допсоглашениями к договору. Но делать это можно только раз в год или реже (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Как прописать субаренду

По договору субаренды арендатор может сам сдать кому-то нежилое помещение, которое он арендует. Здесь встречаю несколько вариаций.

1. Арендодатель не против субаренды. Это можно закрепить в договоре, например: «В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия Арендодателя сдавать имущество в субаренду, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем)».
2. Арендодатель не хочет, чтобы арендатор сдавал помещение кому-то еще. Тогда формулировка будет звучать так: «Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем)».
3. В договоре вообще ничего нет об субаренде. Тогда субаренда возможна, но нужно спросить у арендодателя, не против ли он.

Это основные моменты, которые нужно прописать в договоре аренды коммерческого помещения. Но лучше укажите и другие детали, например: кто отвечает за текущий и капитальный ремонт, есть ли обеспечительный платеж, какую неустойку платит каждый из партнеров за нарушения, кто платит за регистрацию договора и т. п. Чтобы всё сделать правильно, изучите Готовое решение КонсультантПлюс. Напомню, что можно взять пробный доступ к КонсультантПлюс от Что делать Консалт на два дня и без платы.