Договор аренды: кто делает текущий ремонт и кто капитальный

Зачем прописывать в договоре аренды условия о ремонте

Советую сразу определить в договоре аренды, кто из сторон отвечает за текущий ремонт и кто за капитальный. Так сможете сразу закрепить справедливые и прозрачные условия и предотвратить многие споры:

• стороны будут точно понимать, кто и за что несет ответственность. Не будет ситуаций, когда одна из сторон считает, что ремонт должна выполнять другая;
• затраты на ремонт можно будет предсказать. Это особенно важно для капитального ремонта, который обходится дорого;
• состояние здания или помещения не будет ухудшаться, пока стороны долго спорят, кому ремонтировать;
• имущество в целом будет служить дольше. Это выгодно как арендатору, который получает комфортные условия пользования, так и арендодателю, который сохраняет стоимость актива и реже проводит масштабные ремонты;
• если что-то сломалось или пришло в негодность, ремонт и замена будут происходить быстрее. В договоре должен быть порядок действий на случай повреждений или аварий, в том числе в какие сроки вторая сторона получает уведомление о проблеме, кто организует ремонт и как распределяются затраты.

Чем текущий ремонт отличается от капитального

Есть два основных отличия текущего ремонта от капитального.

1. Цель ремонта. Текущий ремонт проводят, чтобы поддержать нужные параметры устойчивости, надежности зданий. А в ходе капитального ремонта восстанавливают или заменяют изношенные конструкции, в том числе несущие.
2. Документальное оформление. Для текущего ремонта не нужна проектная документация, а для капитального придется ее разработать.

Ориентироваться можно на письмо Минстроя. Регулятор называет текущим ремонтом:

• устранение мелких неисправностей, которые обнаружили в ходе повседневного использования, но объект остался в строю и его технические характеристики не поменялись. Например, покраска стен и потолков, устранение трещин на штукатурке, замена розеток, смесителей, ручек, петель, другой фурнитуры, локальный ремонт плитки или ламината и др.;
• профилактика основных средств от преждевременного износа.

Капитальный ремонт — это восстановление технических характеристик, которые были первоначально, но потом объект их утратил. При этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными. Например, установка новых оконных и дверных блоков, полная замена электропроводки, установка новых распределительных щитков, замена межэтажных перекрытий и др.

Как определить текущий и капитальный ремонт в договоре аренды

В договор можно включить раздел «Определения и понятия», в котором нужно дать определения текущего и капитального ремонта. Конкретный перечень работ по текущему ремонту можно согласовать двумя путями:

• закрепить в приложении к договору;
• указать, что стороны руководствуются перечнем основных работ по ремонту жилых зданий. Этим перечнем по аналогии можно руководствоваться и в отношении нежилых зданий (приложение 7 к Положению, утвержденному Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312).

Аналогичным образом пропишите, что вы понимаете под капитальным ремонтом. Согласуйте конкретный перечень работ в приложении либо сошлитесь на примерный перечень из приложения 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Как закрепить порядок проведения текущего и капитального ремонта

Покажу, как можно сформулировать в договоре сам порядок проведения текущего и капитального ремонта. Например, для текущего ремонта формулировки могут быть такими:

5.4. Текущий ремонт имущества

5.4.1. Арендатор проводит плановый текущий ремонт и внеплановый (аварийный) текущий ремонт имущества за свой счет.

5.4.2. Для выявления недостатков, требующих проведения планового текущего ремонта, стороны раз в четыре месяца проводят совместный осмотр помещения.

Инициатором проведения осмотра помещений может выступать любая из сторон договора. Вторая сторона не позднее пяти рабочих дней с момента получения предложения должна согласовать время и дату проведения осмотра в пределах этого пятидневного срока.

В случае неполучения ответа второй стороны она считается уклонившейся от проведения совместного осмотра. В такой ситуации инициатор осмотра вправе применить ко второй стороне меры, предусмотренные пунктом 8.5 Договора.

При обнаружении недостатков стороны составляют акт осмотра арендованного помещения и согласовывают в нем работы, которые должен провести арендатор в рамках текущего ремонта, и срок их проведения, который в случае разногласия сторон составляет не более 30 календарных дней с момента составления акта осмотра.

5.4.3. В случае ухудшения состояния имущества из-за аварии, внешнего воздействия или других непредсказуемых обстоятельств Арендатор обязуется выполнить внеплановый текущий ремонт за свой счет в разумный срок, но не позднее 30 календарных дней с момента наступления таких событий, повлекших повреждение имущества.

Для капитального ремонта также советую прописать и плановые, и внеплановые случаи проведения.

5.5. Капитальный ремонт имущества

5.5.1. Плановый капитальный ремонт и внеплановый капитальный ремонт имущества производит Арендодатель за свой счет.

Внеплановый капитальный ремонт проводится в случае, если вследствие аварии, воздействия внешних факторов или иных непредвиденных причин состояние имущества ухудшилось.

5.5.2. При необходимости произвести капитальный ремонт (текущий или внеплановый) стороны предварительно согласовывают следующие условия его проведения:

• виды и объемы ремонтных работ;

• стоимость работ и материалов;

• сроки производства ремонта;

• порядок доступа Арендодателя или подрядчиков Арендодателя к имуществу, переданному в аренду;

• возможные ограничения для Арендатора в пользовании арендованным имуществом ввиду проведения работ.

Согласование производится путем направления письменного запроса. Запрос должен быть направлен не позднее пяти рабочих дней с момента возникновения необходимости проведения ремонта. Ответ другой стороны на такой запрос направляется в письменной форме не позднее трех рабочих дней с момента получения запроса.

Если ответ на запрос о согласовании условий производства непланового капитального ремонта не направлен в срок, установленный Договором, такие условия считаются согласованными.

Арендодатель обязуется выполнить капитальный ремонт за свой счет в разумный срок, но не позднее 60 календарных дней с момента выявления факта повреждения имущества.

5.5.3. За период проведения капитального ремонта имущества арендная плата вносится частично в размере 50 % от установленной договором арендной платы, если об ином размере ее снижения стороны не договорились при согласовании проведения ремонта.

Это основные моменты о капитальном и текущем ремонте, которые можно прописать в договоре аренды. Нюансы и практику смотрите в КонсультантПлюс по своему доступу или бесплатному от Что делать Консалт:

• можно ли взыскать с арендатора расходы на текущий ремонт, если договор не распределяет обязанности по ремонту;
• когда взносы на капремонт взыщут с арендатора;
• в каких случаях арендатор может взыскать с арендатора затраты на ремонт.