Больше контента и возможностей будет доступно после авторизации

Как заключить договор строительного подряда: существенные условия

09.07.24385

Внимательно прочитали закон, изучили кейсы и готовы рассказать, как составить идеальный договор строительного подряда. В этой статье разберем только существенные условия: предмет, цена и срок работ. Посмотрим, какие риски есть у сторон, как их избежать и что думают суды по спорным вопросам. Дополнительные условия тоже не оставим без внимания, для них сделаем отдельную статью.

Существенные условия для договора подряда

У договора строительного подряда три существенных условия: предмет, срок работ и их стоимость.

Если вы не включите эти условия в договор, его могут оспорить, признать незаключенным — и это довольно сложная ситуация. Во-первых, в случае спора нужно доказать, что договорные отношения действительно сложились. Во-вторых, многие условия договора, который признали незаключенным, применять нельзя. Например, вы не сможете потребовать от своего контрагента, чтобы он исполнил свои обязательства. Взыскать с него неустойку тоже не получится (ст. 432 ГК РФ). Чего еще ожидать, если договор признали незаключенным, читайте в Готовом решении КонсультантПлюс.

Предмет

Предмет договора обязательно должен относиться к строительству. Подрядчик строит для заказчика здание или выполняет связанные работы, например, капитальный ремонт. Если работы со стройкой не связаны, то это уже не строительный подряд. Например, ремонт оборудования точно не попадет под строительный подряд. Суд расценит это как обычный подряд, даже если в шапке написано “договор строительного подряда”.

Чтобы определить предмет договора, пропишите два момента.

  1. Какие именно работы выполняет подрядчик, в каком объеме и каким должен быть результат (ст. 740 ГК РФ).
  2. Состав и содержание технической документации. Для подрядчика эта документация обязательна. Но даже если ее нет, то не факт, что договор признают незаключенным. Если заказчик ознакомился с типовым проектом объекта, то предмет договора считается согласованным (ст. 743 ГК РФ, п. 5 Письма ВАС РФ № 51 от 24.01.2000).

Сроки выполнения работ

Сроки можно прописать конкретной датой, периодом времени или указанием на какое-то событие. Например, можно закрепить, что подрядчик приступает к работе только после того, как заказчик или кто-то еще выполнит определенное действие. Часто это уплата аванса (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016).

Начальный и конечный сроки работ – это всегда существенное условие. Промежуточные сроки будут существенными, если они прописаны в договоре. Промежуточные сроки должны быть связаны с этапами выполнения работ так, чтобы можно было определить объем и стоимость по каждому из них. Иначе взыскать неустойку за нарушение промежуточных сроков не получится.

Пример

В договоре строительного подряда стороны согласовали начальный и конечный сроки. Промежуточные сроки прописали в графике производства работ, он был приложением к договору. Подрядчик нарушил все сроки, и заказчик пошел в суд требовать неустойку за нарушение как конечного срока, так и промежуточных.

Позиция суда

Суд увидел, что конечный срок действительно нарушен и взыскал за это неустойку, а относительно неустойки за нарушение промежуточных сроков отказал. Дело было в том, что по графику производства работ невозможно определить объем и стоимость по каждому конкретному этапу. Это означает, что ответственность за нарушение промежуточных сроков стороны не согласовали.

Постановление АС СЗАО от 27.01.2020 № Ф07-16173/2019

Цена

Цену можно прямо прописать в договоре или определить в смете. В цену входит все: и вознаграждение, и издержки подрядчика. Например, расходы на материалы и оборудование, затраты на оплату труда рабочих и т. д.. Если что-то оплачивается отдельно, то это нужно прописать в договоре (ст. 709 ГК РФ).

Не забудьте определить, входит ли в цену НДС. Иначе суд может решить, что цена согласована с учетом налога (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Рекомендуем также распределить между сторонами экономию подрядчика. Это разница между издержками подрядчика, которые были заложены в цену, и суммой фактических расходов на выполнение работы. По умолчанию, если заказчик не докажет, что экономия повлияла на качество работ, она остается у подрядчика. Обратите внимание: если объем работ стал меньше или подрядчик заменил материалы на более дешевые, но менее качественные, то это не экономия подрядчика (ст. 710 ГК РФ, п. 24 Обзора ВС № 1 (2019)).

Цена может быть твердой или приблизительной. По умолчанию она твердая, в нее входит все и менять ее нельзя, но есть два исключения:

  1. Заказчик и подрядчик изменили цену по своему соглашению. Стороны могут изменить таким образом любое условие, в том числе и цену. Просто нужно сделать дополнительное соглашение к договору и подписать его с двух сторон (ст. 424, ст. 450 ГК РФ).
  2. Стоимость материалов, оборудования или услуг третьих лиц, существенно возросла, и это нельзя было предусмотреть при заключении договора. В таком случае подрядчик может потребовать увеличения цены, а если заказчик не согласится, то отказаться от договора (ст. 451 ГК РФ, п. 6 ст. 709 ГК РФ). Правда, суды редко соглашаются увеличить цену по этому основанию. Они говорят, что существенность не доказана, а рост цен на рынке — это предпринимательские риски и их можно было предвидеть.

Пример

Подрядчик хотел увеличить цену по договору строительного подряда. Он заявлял, что цены на стройматериалы резко выросли. Из-за этого цена работ в договоре перестала объективно отражать ситуацию на рынке строительных ресурсов. Он попросил заказчика увеличить цену, чтобы исполнить договор.

Позиция суда

Суд отказал подрядчику. Он отметил, что подрядчик – профессионал на строительном рынке и должен предвидеть предпринимательские риски, например, экономические проблемы и рост цен на стройматериалы. Оснований для изменения цены суд не увидел.

Постановление АС ЦО от 20.02.2024 № Ф10-6560/2023

Итог

Мы посмотрели существенные условия договора строительного подряда. Следите, чтобы все они были в вашем договоре. Дополнительные условия — порядок оплаты, качество работ, гарантийный срок, приемка работ и другие — разберем отдельно.

Готовые формы договора строительного подряда с образцами скачивайте из КонсультантПлюс:

Узнавайте о новых материалах в Телеграм-боте

Бот сообщит, что вышла статья или видео по вашим интересам, а любимый автор выпустил материал. Еще он умеет ставить важные темы на контроль и приглашает на розыгрыши призов

Знает, как отстоять права клиента в суде, успешно пройти проверку ГИТ и Прокуратуры. Практик с опытом полного юр. сопровождения компаний

  • 568.4K просмотров
  • 16 подписчиков
  • 124 материала