Оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости: вектор развития и новые правила

Кадастровая стоимость объекта влияет на размер аренды, земельного налога и налога на имущество. Руководитель юридической практики земельно-имущественных отношений Светлана Погребская в своей статье рассказала о том, как снизить кадастровую стоимость объекта и сделать это правильно.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости и для каких целей она применяется?

Гражданским законодательством предусмотрено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (ст. 130 ГК РФ).

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с порядками, установленными федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (новые правила) или «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (прежние правила) в зависимости от даты производимой оценки.

Так, в период с 1 января 2017 до 1 января 2020 года применяются оба вышеуказанных закона с постепенным переходом к новым правилам. Новый порядок применяется, если в субъекте РФ высший исполнительный орган власти принял соответствующее решение.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для определения налоговой базы для земельного налога и налога на имущество в большинстве регионов. Как, например, в Законе г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций», где отражены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и формирования налоговой базы в виде кадастровой стоимости. Одновременно положениями указанного закона закреплены налоговые льготы в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

На основе кадастровой стоимости зачастую формируется арендная плата для заключения договоров аренды имущества, в том числе находящегося в федеральной и муниципальной собственности.

Информация о кадастровой стоимости и оценке находятся в открытом доступе. Не представляет сложности узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить документальное подтверждение этой информации в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, на сайте Росреестра возможно ознакомиться с деталями процедуры кадастровой оценки.

Вместе с тем, учитывая массовые методы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, зачастую собственники владельцы несут необоснованное налоговое бремя и нагрузку в связи с завышенной кадастровой стоимостью.

Вопрос снижения кадастровой стоимости до сих пор остаётся актуальным для бизнес-сообщества. Это подтверждают и статистические данные Росреестра об обращениях в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Так, в 2017 году поступило 77 329 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 158 378 объектов недвижимости. За тот же период в судах инициировано 15 817 споров о величине, внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости.

По сравнению с аналогичным периодом 2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обратилось на 60% больше заявителей в рамках досудебного оспаривания.

Эти данные свидетельствуют о несовершенстве методов кадастровой оценки. Есть проблемы и в методологии оценки. Не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки.

В этой связи законодателем инициированы изменения: введение института государственных оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.

Сейчас соответствующие бюджетные учреждения функционируют уже в 52 субъектах. В полной мере по новым правилам все регионы начнут работать с 2020 года, а в 2018-2019 годах переход — это право региональных властей.

Как определяется кадастровая стоимость по новым и старым правилам?

Кадастровая стоимость по новому порядку

Кадастровая стоимость определяется путём проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о её проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки.

Оценка будет проводиться не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет. Исключение составит внеочередная кадастровая оценка.

Для оценки недвижимости на уровне субъектов будут созданы бюджетные учреждения. На сегодняшний день, по данным Росреестра, 36 субъектов приняли решение о проведении оценки по новым правилам, с определением конкретных видов объектов недвижимости и категорий земель, подлежащих переоценке.

Информацию о решении на предмет проведения кадастровой оценки собственник объекта недвижимости имеет возможность получить по кадастровому номеру объекта: на официальном сайте публичного органа, принявшего решение; а также в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.

Бюджетное учреждение рассчитывает и фиксирует кадастровую стоимость в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

Проект отчёта на своём сайте бюджетное учреждение размещает в течение трёх рабочих дней. В этот же срок оно должно направить сведения о месте его размещения и сам проект отчёта в Росреестр для проверки на его соответствие установленным требованиям закона.

Отчёт утверждает уполномоченный орган субъекта РФ и принимает акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, на основании которого вносятся данные в ЕГРН.

Кадастровая стоимость в ретроспективе

На текущий момент действие положений Закона об оценочной деятельности по определению кадастровой стоимости в общем порядке приостановлено (ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ).

Однако данный порядок применяется до 1 января 2020 года, если решение о переходе на новый порядок оценки в субъекте РФ не принято (или принято в отношении иных объектов недвижимости) либо проводить кадастровую оценку начали до 1 января 2017 года в соответствии с этим законом.

Процедура определения кадастровой стоимости идентична новому порядку, но при этом имеется ряд отличий:

• решение о проведении оценки могли принимать также органы местного самоуправления;
• орган, принявший решение, выступает заказчиком работ;
• для определения кадастровой стоимости отбирается исполнитель, с которым заключается договор на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с методическими указаниями, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358;
• к отчёту об определении кадастровой стоимости применяется Приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382.

Какие существуют факторы и мотивы для оспаривания кадастровой стоимости?

Потребность в пересмотре кадастровой стоимости возникает, когда собственник осознает, что она является завышенной и не соответствует рыночной.

Кадастровая стоимость — это экономический показатель, который принимается за основу для определения налоговой базы. Применение кадастровой стоимости в налоговых расчётах увеличили расходы бизнеса в 2-3 раза, а по некоторым объектам и более раз (как, например, по объекту, указанному в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41-39877/14).

Статьёй 378.2 Налогового кодекса РФ (НК РФ) определены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости.

Важный аспект, о котором нечасто упоминается, это влияние кадастровой стоимости на налогообложение при сделках купли-продажи объектов недвижимости.

Так, положениями НК РФ предусмотрено, что в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, если цена в договоре купли-продажи указана ниже, чем кадастровая стоимость реализуемого объекта, то налог, несмотря на реальную цену продажи, будет рассчитываться от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом.

Вышеуказанные обстоятельства не могут говорить о справедливости налогового бремени. Для формирования баланса государственных и частных интересов требуются дополнительные ресурсы и затраты времени собственников недвижимости на проведение процедур по установлению кадастровой стоимости в размере реальной рыночной.

Изложенные факты мотивируют бизнес-сообщество искать способы уменьшения кадастровой стоимости и оптимизации финансовых издержек.

По какому алгоритму можно снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

При принятии решения о снижении кадастровой стоимости необходимо определить, в каком порядке она установлена, поскольку в настоящее время и до 1 января 2020 года кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам.

Новые правила: досудебный порядок оспаривания.

В силу статьи 22 Закона о кадастровой оценке № 237-ФЗ для оспаривания кадастровой стоимости возможно сразу обратиться в суд, досудебный порядок не является обязательным.

При этом, чтобы оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке, возможно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если такая комиссия создана уполномоченным органом субъекта РФ. Обозначим, что на текущий момент указанные комиссии по новому порядку созданы не во всех субъектах РФ. При её отсутствии документы об оспаривании направляются непосредственно в суд.

Порядок обращения в комиссию остался прежним, для этого необходимо:

• составить заявление в произвольной форме, в котором рекомендуется указать причины несогласия с кадастровой стоимостью, а также данные собственника и объекта недвижимости;
• к заявлению необходимо приобщить документы, в соответствии с частью 9 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, включая:
• выписку из ЕГРН о текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости;
• отчёт в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе;
• иные документы по инициативе собственника.

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений: об определении кадастровой стоимости равной рыночной либо об отклонении заявления с указанием обоснования. Решение комиссии можно оспорить в судебном порядке.

Значительная часть заявлений отклоняется комиссией со ссылкой на неверное оформление отчётов о рыночной оценке. В качестве примера ниже приводятся основные распространённые ошибки при оформлении отчётов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости на примере рассмотрения заявлений комиссией при Управлении Росреестра по Москве:

• в отношении земельных участков неверно определяется статус – оценивается право аренды, а не право собственности (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
• для расчётов в рамках применения сравнительного и доходного подхода к оценке подбираются аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка или же имеющие другие значительные отличия от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок (нарушение пункта 22 ФСО № 7);
• корректировки в рамках расчётов доходным и сравнительным подходом вносятся экспертно, без соответствующих обоснований, отсутствует проверка на соответствие рыночным данным или же корректировки подтверждаются ссылками на источники информации, которые невозможно проверить на предмет авторства, и даты получения этой информации (нарушение пунктов 11, 13 ФСО № 3);
• в рамках применения доходного подхода используется информация, предоставленная заказчиком, а не рыночные данные (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
• в рамках применения затратного подхода к оценке объекта капитального строительства не анализируется полученная стоимость воспроизводства на соответствие рыночным данным, величина физического износа на реальное и фактическое состояние, нормативный срок службы объекта недвижимости (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
• используется информация о событиях, произошедших после даты определения оценки (нарушение пункта 8 ФСО № 1);
• не указываются данные о независимости оценочной компании и оценщика, а также обоснование выбора используемых подходов и методов к оценке (нарушение пункта 8 ФСО № 3);
• копии документов, предоставляемых заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке (нарушение пункта 12 ФСО № 3).

Необходимо отметить, что с 24 июля 2017 вступил в силу порядок сдачи экзамена и получения квалификационного аттестата для осуществления оценочной деятельности. 11 июля 2017 Минюстом России зарегистрирован Приказ Минэкономразвития России от 29.05.2017 № 257, устанавливающий порядок сдачи квалификационного экзамена для оценщиков. Необходимость его проведения установлена нормами ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые начали действовать с 1 июля 2017 года.

С точки зрения Минэкономразвития России, потребность введения квалификационного экзамена определена важной ролью оценщиков в процессе управления в сфере недвижимости. Государственный оценщик — это уже не консультант, а фактически участник в деятельности государства и страж публичных интересов.

Одним из возможных способов досудебного урегулирования вопроса по определению реальной кадастровой стоимости в рамках новых правил является проведение собственником мероприятий на этапе подготовки к проведению кадастровой оценки.

Подготовку проводит специально созданное в каждом регионе бюджетное учреждение, для чего осуществляется сбор и обработка необходимой информации. Подготовка заканчивается до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость. Далее по запросу уполномоченного органа Росреестр готовит перечни объектов недвижимости, которые будут оцениваться.

На стадии подготовки к проведению оценки собственник вправе подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846.

Далее необходимо ознакомиться с результатами обработки перечня на сайте уполномоченного органа субъекта РФ и проверить, верно ли указаны характеристики объекта. Сведения и материалы из проекта отчёта в установленном объёме размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. Ознакомиться с ними возможно в течение 60 дней со дня их размещения. На сайте указывается, где размещён сам проект отчёта на сайте бюджетного учреждения.

Целесообразно проверить, как определена кадастровая стоимость, поскольку возражения необходимо направить в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Их можно подать лично в бюджетное учреждение или МФЦ, направить почтой либо через интернет.

В замечаниях должна быть указана их суть, а также данные, предусмотреные пунктом 16 статьи 14 Закона о кадастровой оценке, включая номера страниц проекта отчёта, по которым имеются возражения. К замечаниям необходимо приложить документы, которые подтверждают обнаруженные ошибки и декларацию о характеристиках объекта недвижимости.

На основе представленных возражений бюджетное учреждение вправе пересчитать кадастровую стоимость. Все изменения в проект отчёта должны быть внесены до окончания 60-дневного срока со дня размещения сведений в фонде данных.

Проведение указанных действий может в упрощённом порядке изменить (уменьшить) ещё не утверждённую кадастровую стоимость, а также повлиять на исход дела при дальнейшем судебном оспаривании действий бюджетного учреждения с возложением на него судебных издержек.

Таким образом, законодатель, вовлекая собственника недвижимости в процесс установления кадастровой стоимости, формирует условия для комплексного подхода к оценке и предоставляет возможность сократить риски судебного оспаривания кадастровой стоимости.

Старые правила: досудебный порядок оспаривания.

Основное отличие старых правил от новых в том, что собственнику – юридическому лицу необходимо обязательно сначала оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке в комиссии и лишь после обращаться в суд (ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28; далее — Постановление Пленума). Это правило не касается собственников недвижимости ‒ физических лиц.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.

Возможность судебного оспаривания предусмотрена в Законе о кадастровой оценке (новые правила) и Законе об оценочной деятельности (старые правила).

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ) обращение в суд возможно в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости при условии, что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики недвижимости, которые повлекли изменение кадастровой стоимости.

Важно грамотно оформить административное исковое заявление с процессуальной точки зрения. Это значит, нужно верно определить исковые требования и обоснованно сформулировать правовую позицию в качестве обоснования иска.

К административному иску потребуется приложить комплект документов, включая документы о собственнике объекта недвижимости, правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на объект недвижимости, выписку из реестра об оспариваемой кадастровой стоимости, документы и сведения, которые подтверждают наличие ошибки, если при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о недвижимости; отчёт о рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, если стоимость устанавливается в размере рыночной; документы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (при оспаривании по старым правилам), документы, подтверждающие уплату госпошлины, и иные процессуальные документы.

Судебная практика показывает, что в аналогичных делах одним из основных доказательств является заключение эксперта в рамках судебной экспертизы по делу.

Резюмируя, опираясь на изложенный материал и практический опыт, необходимо отметить что вектор в сторону формирования реальной кадастровой стоимости объектов недвижимости задан.

Однако, по нашему мнению, практика применения новых правил государственной кадастровой оценки покажет свою эффективность при условии организации взаимодействия публичных и частных интересов, а также вовлечённости и активной позиции субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности на этапе подготовки и утверждения отчёта о кадастровой оценке объекта недвижимости.