Что учесть при перепланировке нежилого помещения

Если владельцу бизнеса не удобна изначальная планировка помещения, ее можно изменить. Например, поставить новые перегородки или снести старые, выделить зону под торговый зал или под кухню, изменить входную группу. Как это сделать и не нарушить закон, а также чем перепланировка отличается от реконструкции — рассказали в статье.

Что такое перепланировка нежилого помещения

Перепланировку можно проводить в отношении помещений, которые находятся в многоквартирных домах. Помещения могут быть как жилые, так и нежилые. При перепланировке помещения в многоквартирном доме меняют его конфигурацию, что требует вносить изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. При этом площадь исходного помещения не меняется (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировку следует согласовывать с органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — с органами государственной власти этих субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ).

Пример

При перепланировке нежилого помещения в Москве необходимо следовать нормам регионального подзаконного акта (Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

Чем перепланировка отличается от реконструкции

При реконструкции выполняют такие работы, в результате которых меняют параметры самого объекта капитального строительства или его частей. Либо производят замену, восстановление несущих строительных конструкций, кроме их отдельных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Основные отличия перепланировки от реконструкции

Готовое решение: Что такое реконструкция здания и как ее провести

Чем перепланировка отличатся от переустройства

Переустройство помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, например прокладка новых или замена старых электрических сетей. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Обе процедуры можно проводить одновременно или по отдельности. Процедура согласования этих процедур регулируется гл. 4 ЖК РФ.

Как провести перепланировку нежилого помещения

Чтобы провести перепланировку, нужно подготовить документы и подать их в уполномоченный орган.

Какие документы подготовить

Для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме подготовьте заявление и еще ряд документов (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Заявление о перепланировке

Форма заявления утверждена подзаконным актом (Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266).

Обратите внимание, в данной форме говорится о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В отношении нежилого помещения рекомендуем дополнительно проконсультироваться в уполномоченном органе по вопросу ее заполнения.

Другие документы

Чтобы согласовать перепланировку, потребуются документы:

1) Правоустанавливающие документы на помещение, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН.

Документы следует предоставлять в подлиннике или в виде нотариально заверенных копий.

2) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки.

3) Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на перепланировку. Документ предоставляется только в тех случаях, когда перепланировка невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме. Требования к оформлению таких протоколов утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

Ряд документов могут потребоваться дополнительно (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ):

1. Технический паспорт.
2. Правоустанавливающие документы на помещение, если право на него зарегистрировали в ЕГРН.
3. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, который осуществляет согласование, не имеет права требовать документы, не предусмотренные законом (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

Пример из судебной практики

У предпринимателя в собственности было нежилое помещение, и он решил провести там перепланировку. Он подготовил и подал необходимые документы, но получил отказ. Госорган обосновал отказ тем, что среди документов не было протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на перепланировку. Не согласившись с отказом, он обратился в суд.

Выводы суда:

• перепланировка заключалась в образовании 19 нежилых помещений и мест общего пользования в границах нежилого помещения, принадлежащего предпринимателю;
• перепланировка не предполагала присоединение части общего имущества в многоквартирном доме;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на перепланировку не требовался.

В итоге суд указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме документов, истребовать которые у заявителя разрешает закон (ч. 2, 2.1, 3 ст. 26 ЖК РФ). Решение органа местного самоуправления об отказе в согласовании перепланировки суды признали незаконным.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.03.2022 по делу № А74-9111/2021

Куда подать документы

Документы нужно подать в уполномоченный орган по месту нахождения помещения. Их можно подать следующими способами (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):

• непосредственно в сам орган;
• через МФЦ.

Обратите внимание, органы местного самоуправления (органы государственной власти городов федерального значения) могут предусмотреть и другие способы подачи документов. Например, в электронном виде, в том числе путем заполнения формы заявления онлайн на региональных порталах госуслуг. Рекомендуем ознакомиться с порядком согласования перепланировки, действующим на вашей территории.

Например, в Москве подать заявление на согласование перепланировки можно на официальном портале мэра Москвы.

Когда нужно получить решение

Решение о согласовании перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, должен принять не позднее чем через 45 дней со дня представления в него необходимых документов или со дня их передачи МФЦ, если вы подали документы через него (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

Документ, подтверждающий принятие решения, выдают заявителю или направляют по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Такой документ является основанием для перепланировки (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ). После того как вы его получите, можно начинать соответствующие работы.

Если имеются основания для отказа, например проект перепланировки не соответствует требованиям закона, то вы получите решение об отказе в согласовании перепланировки (ст. 27 ЖК РФ).

Пример из судебной практики

У предпринимателя было в собственности нежилое помещение в многоквартирном доме и договор аренды прилегающего к нему земельного участка. Он решил провести перепланировку, а именно создать новый вход и организовать зону разгрузки около него.

Он обратился с заявлением о согласовании проекта перепланировки нежилого помещения в администрацию города, но ему отказали. Отказ был мотивирован тем, что из представленных на перепланировку документов следует, что новый вход будет создан на месте существующего оконного проема. Исходя из этого, выполнение работ может изменить конструктивные характеристики дома и ухудшить его надежность и безопасность. Предпринимателю порекомендовали оформить разрешение на реконструкцию нежилого помещения в соответствии с положениями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Предприниматель с отказом не согласился и обратился в суд.

Три инстанции поддержали администрацию города. Отказ в согласовании перепланировки правомерен, поскольку в результате выполнения вышеназванных работ изменится конструкция дома.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.01.2023 № Ф01-7882/2022 по делу № А79-3081/2022

Каковы последствия самовольной перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

В случае самовольной перепланировки, без получения соответствующего разрешения, возможны различные негативные последствия.

Административная ответственность

На федеральном уровне за самовольную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме установлен штраф (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ):

• для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей;
• для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей;
• для юридических лиц и ИП — от 40 000 до 50 000 рублей.

Обязанность восстановить помещение в прежнем состоянии

Если узаконить перепланировку невозможно, собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно подвергнуто перепланировке, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

При этом если перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, то на основании решения суда помещение может быть сохранено в перепланируемом состоянии (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Пример из судебной практики

Предприниматель осуществил перепланировку принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме без согласования. А именно демонтировал стену, устроил изолированный вход, установил железную дверь, оконный проем.

Перепланировку выявили в результате осмотра помещения представителем департамента градостроительства администрации города. Предпринимателя уведомили, что ему необходимо привести помещение в первоначальное состояние.

Предприниматель ничего делать не стал, и департамент обратился в суд. Ответчик предъявил встречный иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии. Свою позицию он обосновал тем, что права и законные интересы третьих лиц при перепланировке не нарушены, угрозы жизни и здоровью граждан нет.

Позиция суда:

• как показали экспертизы, работы по перепланировке выполнены в соответствии с требованиями градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, пожарной безопасности;
• сохранение спорного помещения в перепланированном состоянии не нарушает прав и законных интересов других граждан и не создает какую-либо угрозу их жизни или здоровью;
• выполнение работ по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние приведет к ухудшению состояния этого помещения и неблагоприятным последствиям, а именно конструктивное исполнение эвакуационного выхода не обеспечит безопасную эвакуацию людей при пожаре.

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.05.2021 № Ф02-1863/2021 по делу № А33-740/2017

Если перепланировку не удастся отстоять в судебном порядке, то помещение нужно будет вернуть в первоначальное состояние. В противном случае суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Обязанность по приведению помещения в прежнее состояние будет возложена на нового собственника (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).