Покупка жилья на стадии строительства: минимизируем риски
 19 Января 2015
Распечатать

Для более детального обоснования нашего ответа обратимся к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» (далее – Закон о ДС). В соответствии с данным документом приобретение жилых помещений гражданами (привлечение денежных средств граждан в терминологии Закона о ДС) допускается только перечисленными в Законе о ДС способами, одному из которых и будет посвящено дальнейшее изложение.

Речь пойдёт о привлечении денежныхсредств через заключение договора о долевом участии в строительстве (ч. 2 ст. 2 Закона о ДС). Попутно отметим, что перечень способов привлечения денежных средств дольщиков ограничен и  использование иных, не предусмотренных Законом о ДС способов привлечения денег влечёт наступление гражданско-правовых и административно-правовых негативных последствий (ч. 2.1, 2.2 ст. 1 Закона о ДС).

Суть договора о долевом участии в строительстве (далее – договор ДУ) состоит в следующем: строительная организация (застройщик) осуществляет строительство, привлекая денежные средства участниковдольщиков, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и в предусмотренный договором срок передаёт объект долевого строительства (многоквартирный дом)упомянутым участникам-дольщикам (ч. 1 ст. 4 Закона о ДС).

Также Законом о ДС установлены обязательные требования к содержанию договора ДУ (в отсутствии которых договор будет считаться незаключённым). Итак, договор должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок её уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (ч. 4, 5 ст. 4 Закона о ДС).

Гражданину, заключающему договор со строительной организацией, также необходимо иметь в виду, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несёт застройщик (ч. 6 ст. 4 Закона о ДС).

Возможные риски

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона о ДС застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом о ДС и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок (договора аренды/субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, предоставленным для строительства (создания) многоквартирного дома).

Поэтому на стадии «знакомства» с застройщиком, как минимум, необходимо проверить у него наличие указанного в законе разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и только после этого вступать с ним в договорные отношения.

Нередко случается так, что застройщик нарушает сроки передачи строящегося дома (квартиры) гражданину – участнику долевого строительства. При этом в большинстве случаев суды поддерживают граждандольщиков и, более того, взыскивают с застройщика неустойку за задержку передачи объекта строительства в двойном размере (на основании ч. 2 ст. 6 Закона о ДС). Следует отметить, что стороны договора долевого участия вправе самостоятельно установить размер неустойки, однако он не может быть ниже того, который установлен Законом о ДС (п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013 г., далее – Обзор).

В то же время суд может и отказать дольщику во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта строительства в случае если:

  • будет установлено, что со стороны дольщика имело место так называемое злоупотребление правом  (осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав – ст. 10 Гражданского кодекса РФ).
  • дольщик уклонялся или отказывался от принятия объекта долевого строительства в указанный срок, за исключением случая, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о  несоответствии объекта долевого строительства требованиям к его качеству (п. 25 Обзора).

Таким образом, внимательность и осмотри-тельность гражданина – участника долевого строительства, скрупулёзное изучение договора с застройщиком можно считать той необходимой гарантией, которая вполне способна обезопасить дольщика от различного рода злоупотреблений со стороны строительной организации.

Подпишитесь на "Что делать 1С"
Неверный Email

Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-67462 от 18 октября 2016 г. Телефон редакции: +7 (495) 974-73-74, smi@4dk.ru

Ваши замечания и предложения
Неверный формат телефона
Введите текст

Вход в личный кабинет
Неверный Email
Стать Клиентом
Обязательно для заполнения
Неверный формат телефона
Неверный Email
Стать Клиентом
Обязательно для заполнения
Неверный формат телефона
Неверный Email
Все
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

Видео
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

Новости
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944