Вернуться на старую версию сайта

Покупка жилья на стадии строительства: минимизируем риски
 19 Января 2015
Распечатать

Для более детального обоснования нашего ответа обратимся к Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» (далее – Закон о ДС). В соответствии с данным документом приобретение жилых помещений гражданами (привлечение денежных средств граждан в терминологии Закона о ДС) допускается только перечисленными в Законе о ДС способами, одному из которых и будет посвящено дальнейшее изложение.

Речь пойдёт о привлечении денежныхсредств через заключение договора о долевом участии в строительстве (ч. 2 ст. 2 Закона о ДС). Попутно отметим, что перечень способов привлечения денежных средств дольщиков ограничен и  использование иных, не предусмотренных Законом о ДС способов привлечения денег влечёт наступление гражданско-правовых и административно-правовых негативных последствий (ч. 2.1, 2.2 ст. 1 Закона о ДС).

Суть договора о долевом участии в строительстве (далее – договор ДУ) состоит в следующем: строительная организация (застройщик) осуществляет строительство, привлекая денежные средства участниковдольщиков, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и в предусмотренный договором срок передаёт объект долевого строительства (многоквартирный дом)упомянутым участникам-дольщикам (ч. 1 ст. 4 Закона о ДС).

Также Законом о ДС установлены обязательные требования к содержанию договора ДУ (в отсутствии которых договор будет считаться незаключённым). Итак, договор должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок её уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (ч. 4, 5 ст. 4 Закона о ДС).

Гражданину, заключающему договор со строительной организацией, также необходимо иметь в виду, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несёт застройщик (ч. 6 ст. 4 Закона о ДС).

Возможные риски

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона о ДС застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом о ДС и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок (договора аренды/субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, предоставленным для строительства (создания) многоквартирного дома).

Поэтому на стадии «знакомства» с застройщиком, как минимум, необходимо проверить у него наличие указанного в законе разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и только после этого вступать с ним в договорные отношения.

Нередко случается так, что застройщик нарушает сроки передачи строящегося дома (квартиры) гражданину – участнику долевого строительства. При этом в большинстве случаев суды поддерживают граждандольщиков и, более того, взыскивают с застройщика неустойку за задержку передачи объекта строительства в двойном размере (на основании ч. 2 ст. 6 Закона о ДС). Следует отметить, что стороны договора долевого участия вправе самостоятельно установить размер неустойки, однако он не может быть ниже того, который установлен Законом о ДС (п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013 г., далее – Обзор).

В то же время суд может и отказать дольщику во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта строительства в случае если:

  • будет установлено, что со стороны дольщика имело место так называемое злоупотребление правом  (осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав – ст. 10 Гражданского кодекса РФ).
  • дольщик уклонялся или отказывался от принятия объекта долевого строительства в указанный срок, за исключением случая, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о  несоответствии объекта долевого строительства требованиям к его качеству (п. 25 Обзора).

Таким образом, внимательность и осмотри-тельность гражданина – участника долевого строительства, скрупулёзное изучение договора с застройщиком можно считать той необходимой гарантией, которая вполне способна обезопасить дольщика от различного рода злоупотреблений со стороны строительной организации.

Подпишитесь на "Что делать 1С"
Неверный Email
Есть замечания?

Ваши замечания и предложения

Неверный формат телефона
Введите текст

Вход в личный кабинет

Неверный Email

Стать Клиентом

Обязательно для заполнения
Неверный формат телефона
Неверный Email
Все
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

Видео
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

Новости
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944

ЮристLIVE
28.09.2015

Льгота по земельному налогу.Прошу прояснить следующий вопрос: Какие льготы предусмотрены по земельному налогу для физлиц? Каков порядок ...

http://www.chtodelat.tv/tv/yurist-live/?_ga=1.170992994.338923075.1447746944